減債一族
這會影響樓按申請的成功率，因為信貸資料庫包含貸款人的信用卡還款紀錄，從銀行角度來看，申請人可能非穩健的借貸人。至於受影響程度，就要視乎所涉及金額和拖欠模式。
過期還款的紀錄會保留在信貸資料庫內，直至欠款全數還清日期起計算，有關資料仍可保留在資料庫內5年。
債務纒身自然會影響了轉按申請。
銀行常用供款負擔比率作為初步衡量申請人的還款能力，當中除了樓按供款外，亦計及私人貸款和卡數。
例子：楊先生月入30,000元，計劃買入250萬元單位，向銀行申請7成按揭，每月供款額為9500元。
單以樓按還款來說，楊先生的供款負擔比率只是3成，但楊先生每月還要清還私人貸款及卡數，每月約10,000元。
將9,500元樓按供款及10,000元私人貸款加起來，楊先生每月還款開支達19500元，供款負擔比率達6成多，超出銀行5成的指標，樓按申請被拒機會極高。
銀行主要以下兩大條件決定是否批出加按還債，一是所有債務，包括樓按，每月還款額不超於收入5成；二是加按金額，足以還清所欠的私人貸款或卡數。
前者是各銀行的重要貸款指標，後者則是部份銀行的做法。
例子：陳先生已通過每月還款額不超於收入5成的要求，其物業由購入時的200萬元升值至230萬元，七成按揭計，陳先生約可套現21萬元。
若陳先生卡數在21萬元或以下，銀行願意批出貸款的機會較高，因為加按金額足以清還所有高息貸款，不會再蠶食陳先生的還款能力。
若陳先生卡數在21萬元以上，銀行願意批出貸款的機會較低，因為高息貸款日後仍會纏繞陳先生，變相亦會影響樓按的還款能力。
如加按是清還欠債，銀行會將加按所得的款項，直接存入指定的貸款機構戶口，以確保樓按申請人是將加按款項用於指定用途。
除非加按所得的金額，高於欠債金額，餘額則會撥入借貸人銀行戶口內。
至於加按套現作為投資或其他用途，則會存入借貸人的銀行戶口內。
加按是指將物業再融資，主要有兩個目的，一是降低目前的供款利息；二是套現。加按可透過現按揭銀行承造，或由其他銀行或金融機構批出貸款。
至於二按則涉及物業的法律權益，與物業轉按套現不一定有直接關係。
例如新盤開售，由銀行提供7成按揭，餘下兩成則由發展商提供，在這個情況下，銀行按揭稱為一按，發展商按揭則為二按。
根據目前香港的法例，如按揭借款人破產或無力償還欠款，按揭銀行／機構享有法律權益，可優先取回變賣物業後所得的款項，以彌補損失。至於取得款項的次序，則根據他們在土地註冊處登記的次序。
例子：A銀行向李先生批出7成貸款，B財務公司提供一成貸款
在這個情況下，A銀行會享有第一法定按揭地位，B財務公司就享有第二法定按揭地位，一旦陳先生破產，賣樓變現後所得的款項，將先給予A銀行，尚有餘款才會轉至B財務公司。
銀行根據申請人的還款能力而條款，以反映貸款的風險。
一般來說，高風險的客戶可顯示在息率、按揭成數、還款期、擔保人等上。息率會較市場水平高1至2厘、按揭成數會較低、還款期亦會較短及要求附有擔保人。
然而，這些條款並非永久性。若在一至二年的供款期內，借款人可以準期還款，整體負債水平明顯減少，亦可主動與銀行商討，降低息率等事項，爭取較佳條款。
按揭顧問公司夥拍多間銀行為客戶提供按揭優惠，並且擁有專業知識及掌握按揭市場最新走勢，因此，按揭顧問可以根據客戶的財務或其他需要，選定最佳的按揭計劃，讓客戶在最短時間內上會。
若客戶自行申請按揭，就必須比較各銀行的按揭計劃，然後再向每一間銀行遞交文件申請、而且還要跟進申請過程，及與商討按揭條款細節。相對由按揭顧問代勞，客戶要花較多時間及心力處理。
此外，現時大部份的按揭顧問公司所提供的按揭轉介服務都是免收費，客戶可在零成本下，享有優質的按揭服務，騰出更多時間享受生活。
*不論您是首次置業、轉按、再融資、債務重組、投資人士，歡迎聯絡「按計劃有限公司」2167 1369，我們專業的團隊為您細心解答各項按揭疑難，提供最合適的按揭方案，做到「度身挑選，置合您想」。
