9成按揭限制難放寬

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樓價破頂上升,400萬以下物業買少見少,意味9成按保名存實亡。坊間又再有建議,放寬9成按保的適用範圍。有關建議立意可能良好,而且市場客觀上的確有此需要,但落實的可能性恐怕不大。

現時未持有香港住宅物業的買家,可透過按揭保險計劃,取得高於標準成數的按揭貸款。400萬元以下物業成數可達9成,400萬至600萬元物業,仍可申請按保,但成數會逐步減至8成。隨著近年樓價持續上升,400萬元以下物業已漸絕跡,9成按保幾乎有等於無。部分有能力負擔供款,但欠缺首期的買家,實際上難以入市,不少聲音建議,將9成按保的適用樓價範圍調高。

客觀上,將9成按保的適用樓價調高,應該不會為貸款銀行及保險公司帶來額外風險。主要原因是8成以上的按保,有嚴格的申請要求,包括:所有申請人須為固定受薪人士、申請時未持有香港住宅物業、供款負擔比率須低於45%、按息加3厘的壓力測試下,供款不可高於月入35%。有關要求大致保證了借款人的收入穩定,而且供款負擔偏低。以借取300萬貸款、30年還款期,利率2.15厘計,月供11,341.97元,而通過壓力測試收入要求為29,783.25元,供款負擔比率為40%。貸款額上升,有關比率亦不會變化。

放寬釋錯誤訊號:認同樓價升浪維持

但考慮到對樓價的刺激作用,以及向市場釋放的訊號,估計當局放寬9成按保適用範圍的機會甚微。說到需要,現時樓價比起過去有首貸、自貸、夾貸等眾多官方置業資助計劃的年代更高,客觀上初次置業人士更需要資助入市。但大概市場中人都明白,港府是不可能在現時樓價高企的情況下,推出任何資助計劃協助市民置業,原因是此舉有如火上加油,政府更可能被指以公帑推高樓價。

放寬9成按保,雖然不必動用公帑,但客觀上會推動更多初次置業人士入市,同樣會進一步推高樓價。更大的問題是,一旦放寬,會向市場釋放錯誤訊號:當局認同樓價升浪維持,唯有放寬9成按揭限制;結果是整個市場,連帶中高價物業的氣氛都被帶動。

基於以上的風險,相信當局放寬9成按揭限制的機會不大。置業人士如真有自住需要,暫時唯有耗用更多時間儲備首期,並期望港府預告的供應增加落實時,可略為壓低樓價。

原文刊於經濟日報網站2017年3月8日
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