30年按揭是否最佳投資工具？

14-3-2017

股神畢非德早前接受訪問時說，30年按揭是最佳的投資工具；理由是按揭利率低，即使買家睇錯市，仍有能力還清欠款。但股神的觀點，在香港的環境只對了一半。

先說對的一半，香港一般住宅按揭最長還款年期為30年，按揭利率也是一般人可以取得的大額貸款中，利率最低的一種。如果買家長期看好樓市，30年按揭的確是每月還款偏低，可長期應付的貸款。小業主較易捱過中短期的價格波動，最終在樓市取得較理想的回報。
不過，香港的按揭有一點與美國不一樣，就是香港主流的按揭是浮息按揭，市場上的定息按揭，定息期一般只有1至3年，基本上沒有長期穩定供款的作用。雖然過去10年的按息都在1、2厘的水平徘徊，但當市場按息回升時，按揭利率也會上升。沒有人可以肯定，上世紀九十年代按息逾10厘的情況一定不會出現。一旦利率大幅上升，小業主的償付能力便會大受影響，如果負擔不起急增的供款，即使仍然看好長期樓價，亦難繼續持貨。

相對而言，美國流行的是定息按揭，八成美國供樓人士用15年或30年期的定息按揭供樓。市場利率上升，並不會影響借款人的還款；相反，如果市場利率下跌，借款人卻可透過轉按，進一步降低利息支出。如果在低息期鎖定較長年期的按揭利息，小業主的確較易維持長期看好的策略。因此，畢非德的意見在美國的市場適用，但在香港的情況卻並不如此。

問題是香港是否有可能引入類似美國的定息按揭產品，令香港人也可以善用股神口中的最佳投資工具？答案亦不太樂觀。

對銀行而言，浮息按揭是相對簡單，而且大致上沒有利息風險的產品：其利息成本是存款利率，而存款利率及貸款利率往往同步上升，銀行的息差始終維持穩定；相反，要提供定息按揭產品，銀行便需要有對沖工具抵消利息成本上升的風險；在美國，債券便是銀行鎖定利息成本的工具。在香港，債市不發達，銀行欠缺鎖定利息成本的工具，自然難以推出長年期的定息產品。

簡單而言，股神的說話，聽聽就好，有關意見在香港恐不適用。

原文刊於信報網站2017年3月14日
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