加息期近 選定按有着數?
26-2-2017
今年市場一般估計,美國聯儲局會加息數次,港息也有機會跟隨。近幾年每逢加息預期升溫,都會有銀行推出定息按揭產品吸引客戶,今年情況也不例外,借款人在考慮是否選用定息按揭時,也有不少地方要留意。
香港的按揭市場一向以浮息產品為主,但2015年起美國開始加息,其時已有銀行宣傳定息按揭,以供款在一定時間內固定,免卻加息影響為由吸引用家。在2016年3月,定息按揭市佔率一度高達9.2%。但其後H按利率回落、加上美國加息幅度緩慢,港息又未見跟進,定息按揭的市佔率方回落至1%以下。
新定息計劃 首年1.7厘吸客
今年市場預期美國會加息數次,港息跟隨上升的可能性亦增加;市場又見銀行推出定息按揭吸客。而且與過去2年不同,過去的定息水平,大部分會較同時期的浮息按揭略高,借款人要供款穩定,代價是支付略高的利率;如果一定時間內浮息未見上升,借款人的利息支出會較選用浮息按揭為高。但最近有銀行推出首年定息1.7厘,其後利率為H+1.3厘,鎖息P-3.1厘(P為5.25厘)的按揭計劃;比起一般H+1.3厘的H按利率,按息反而略低,客觀上令定息按揭的吸引力上升。
如無意外,在加息預期持續升溫的情況下,會有更多銀行推定息按揭,在競爭之下,優惠亦可能增加。不過,置業人士在考慮是否選用有關產品時,宜先了解其特性:
噱頭為主 穩定供款作用有限
首先,雖說最近有銀行推出較浮息略低的定息按揭,但此亦不一定代表借款人在定息期內的利息支出會較浮息按揭為低。以近期的H按為例,最低可達H+1.3厘,以2月22日一個月拆息報0.468厘為例,按息即1.768厘,但要留意,今年以來拆息大至呈回落趨勢,由1月初的0.74厘回落,只要拆息在現水平輕微回落,H+1.3厘的浮息按揭利率便可能較定息1.7厘為低。當然,如果按揭申請人判斷年內港息(包括最優惠利率及拆息)會明顯回升,則定息於1.7厘的按揭便甚為吸引。
其次,本地說「定息按揭」,並非整個還款期內的利率固定不變,定息期是有限的。諷刺的是,現時市場較流行的產品,定息期只有一年,其後按揭利率會改回浮息計算。由於定息期短,事實上有關產品對於「穩定供款支出」的作用極為有限,倒不如視為宣傳噱頭。用家考慮時,與其着眼於銀行的定息幅度,更應注重其浮息階段的利率安排。
最後,即使名為定息按揭,銀行一樣要為借款人進行壓力測試,而標準一樣是現行按息加3厘,而在牽涉多於一個計息標準時,「現行按息」的標準,會以高者為準。以上文提及的按揭計劃為例,現行按息會以較高的P-3.1厘,即2.15厘為準,而壓力測試的要求是在此水平再加3厘;借款人在計算自己的供款能力時,宜小心留意。
原文刊於置業家居2017年2月25日
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