定息按揭的悖論

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香港按揭市場以浮息按揭為絕對主導,在市場預期利率向上時,理論上由浮息按揭轉為定息按揭,對借款人較為有利。但現實中,面臨加息,香港轉用定息按揭的借款人卻是絕無僅有,甚至可以預期,美息及港元拆息如持續向上,香港小業主轉用定息按揭的心理障礙會更大。

本來,展望浮動利率上升,定息按揭應該會爭取到一定的市佔率;「浮息上升,市場轉用定息疑慮更大」可說是定息按揭的悖論。悖論成真的原因之一是新批定息按揭的利率,都會比同期新批的浮息按揭利率為高。以6月新批定息按揭為例,10年定息期為2.7厘,20年定息更達3厘;比起年初,10年期定息利率只為1.99厘,半年下來,10年定息期新批按揭利率上升0.71厘。

相對而言,本地新批H按的利率,年初至今大致維持在H+1.4厘,而同期的一個月拆息,只由0.15厘升至0.27厘,半年下來,浮息按揭利率只升0.12厘。年初10年定息按揭比浮息按揭利率高0.44厘,但隨着美息上升預期升溫,新批10年期定息按揭利率比新批浮息按揭利率高出1.03厘。

對大部分以H按供樓的借款人來說,即使一個月拆息持續上升,只要最優惠利率未上調,按息也會暫時鎖定,近幾年的H按鎖息上限一般是2.5厘──比新批定息按揭利率低0.2厘。以上情況部分解釋為何市場明明預期浮息會上升,但定息按揭產品卻未見市場受落的原因,此處尚未計算定息按揭不設回贈、無按息掛鈎存款戶口、罰息期較長的缺點。

單單討論利率,定息按揭對借款人來說,可視為一種保險,在付出利息較高的代價,換來利率不會變化的保障。但近半年此代價是反覆增加。一位借款人只有在理性上預期拆息及最優惠利率都會大幅上升,並維持一段較長時間時,才有足夠理由考慮定息按揭。而理論上選用定息按揭的最佳時間是加息周期的初段,即定息按揭略高於浮息按揭的利率,很快會因浮息上升而被抵消。

展望未來,估計往後新批定息按揭的利率也會隨美息而上調,定息按揭比同期新批浮息按揭利率為高的現象難以改變,除非市場預期利率長期居高不下;否則,定息按揭的使用比率也會處於似有若無的水平。

原文刊於信報網站2022年6月14日

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