市佔率創七年新高 定息按揭利與弊

18-6-2026

近年香港幾家大型銀行相繼推出3年或5年期的「定息按揭」產品，以約2.73厘的固定利率吸引買家，究竟本地銀行為何推出短定息期的按揭計劃，置業人士在定息按揭與傳統浮息按揭之間選擇時，又有什麼特別地方要留意？

根據金管局的統計，近幾年新批按揭貸款中，定息按揭有愈來愈受歡迎的趨勢。2023至2024年，新批按揭貸款中，定息按揭佔比在大部分月份都是0%，最高亦只有1.8%。而在2025年下半年，情況出現突破，第四季定息按揭佔比達3.7%至4.8%。而今年1至4月，定息按揭佔比再拾級而上，由1月的5.4%，上升至4月的16.8%，創2019年以來新高。

本地的定息按揭產品，有一些共通的設計特色，包括定息期短，一般只有3-5年、定息期內的利率，定得比傳統浮息按揭利率(現時一般為3.25厘)更低。

本地銀行推出定息期短、利率較主流浮息計劃更低的按揭產品，可視為一種銷售策略，一方面為按揭借款人帶來實際優惠，另一方面銀行在中長期仍可賺取息差。

對借款人來說，現時本地的定息按揭產品，有不俗的吸引力。現時最優惠利率已貼近歷史低谷，可說減無可減。反而現時市場憂慮，美息可能受通脹帶動，重回加息周期。現階段如可鎖定低至2.73厘的定息按揭，可減少未來最優惠利率、拆息回升時，每月按揭還款上升的衝擊。雖然本地的定息按揭，定息期偏短，但現時多數定息按揭產品，在3至5年的定息期後，按揭會自動轉為浮息，而計息標準等同一般浮息按揭(細P減1.75厘)，未有為借款人帶來額外的風險。

展望未來，如果未來數月美國的通脹率持續高企(5月名義CPI為4.2%)，遠高於聯儲局的2%通脹目標。美國的加息壓力可能上升，估計本地的定息按揭市佔率會持續增加。

不過，借款人也要留意，香港的3至5年期定息按揭，本質上是一個「短期避風港」，而非長期的財務避險工具。它能為置業初期、財務預算較緊張的買家提供數年安穩、低廉的供款期，但業主在入市前，目光絕不能只看眼前的3、5年，仍應考慮定息期後的浮息轉變、長遠加息承受力一併納入考量。

最後，定息按揭一般不設存款掛鈎戶口，而罰息期亦會較浮息按揭為長，借款人選用前，宜先行衡量以上特點。

原文刊於信報網站2026年6月16日