按息不升反跌 利好樓市?
30-3-2016
美國聯儲局3月份議息,維持利率不變之餘,更暗示年內美息或只再上調2次,每次1/4厘。另一方面,本地銀行同業拆息回落,個別銀行新批按息更見下調。市場一直擔心的息口上升壓力似乎已經消散,但樓價會否因此重拾升軌?
過去幾年,按息低企一直是支持樓價高位運行的重要因素;相對而言,市場一直擔心,當偏低的按息慢慢恢復正常水平,會對位高勢危的樓價帶來更大壓力。 當大家討論「利息上升」時,其實包含幾個互相關連但內容各異的概念,包括:美國聯邦基金利率帶動本地最優惠利率(Prime Rate,P)上升、熱錢流走帶動本地拆息(Hibor, H)回升,以及銀行新批按揭賺取的息差上升(即P減幅度收窄,或H加幅度增加)等。
港元與美元掛鈎,港元利率與美元利率不可能有太大差距;當然,由於多年前美息回落時,港息未有跟足,在美息回升的初期,港息有條件暫不跟加。但如果美息一如去年聯儲局所明示,在2016年會回升1厘,則港息(最優惠利率)無可避免會逐步回升。
在最優惠利率之外,近年本地盛行拆息按揭(H按),背後原因不外乎熱錢留駐、遏低拆息,以2015年而言,1個月平均拆息大概維持在0.22厘水 平,新批H按利率H+1.7厘計,實際利率1.92厘水平,較P按最低位的2.15厘更低,令新批按揭中,H按比率長期維持於8成水平。
但1月底市場預期美息升、人民幣下跌,卻觸發拆息上升,1個月拆息於2月一度高見0.39厘水平,2月份以H按供樓的業主,如無意外會發現供款較去年平均略為上升。如果美息上升,資金回流美國,最優惠利率之外,本地拆息應該會進一步上升。
不過,現時美國放緩加息步伐,市場已有分析指,本地最優惠利率在年內或維持不變,而拆息上揚的風險亦見回落。事實上,1個月拆息由1月底的0.39厘,回落至近日0.23厘水平,大至上重回1月初的「正常」水平。
除了最優惠利率及拆息可望維持低企,在新做按揭利率而言,近日更有回落迹象,多家銀行將H按利率有條件下調至H+1.6%水平,令新批按揭利率不升反跌,甚至略低於去年平均水平。在新造按揭客戶看來,近期按息可謂不升反跌。
以2月份通脹率3.1厘,新造H按利率1.82厘計,按息處實質負利率水平,理論上利好樓價。不過,過去大半年,按息處於實質負利率未能阻止樓價調整,現時新造H按利率稍為下調,是否足以令樓價轉勢,難以預期。
影響樓市的因素從來複雜,單純「按息回落」,似乎不足以刺激樓價上升。現時主導大市氣氛的,是新樓供應增加、市場憂慮中國經濟增長放緩,令準買家欠 缺入市意欲。在此情況下,按息輕微下跌,雖然可略為減輕借款人的供款負擔,但利好作用較為有限,是否足以扭轉市場氣氛,有待觀察。
原文刊於經濟日報網站2016年3月30日
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