未來轉按需求何來？

24-5-2024

多家銀行減低轉按客戶的優惠，如果現有按揭的客戶現時轉按，可能會出現按息較原有按揭計劃上升、零(或低)現金回贈、失去按息掛鈎的存款戶口等其他附帶優惠。在無利可圖的情況下，未來還有什麼人會轉按？

2023年，金管局統計銀行批出76752宗按揭申請，當中轉按申請佔21378宗，平均每月1782宗，轉按佔新批按揭申請27.8%。不過，由去年12月起，已見銀行對轉按申請態度有變的跡象。當月銀行批出的轉按申請，出現多年以來首次跌穿1000宗的情況，只得994宗，佔當月新批按揭申請24.8%。

今年首季，每月的新批轉按申請均不足1000宗，3個月加起來只有2162宗，佔同期新批按揭比重16.4%。簡單來說，在3月中有銀行表明削減轉按優惠之前，銀行界似乎早已自行調整對轉按申請的審批。

在3月中之後，隨着更多銀行宣布下調轉按優惠，甚至上調轉按利率。未來因為節省利息、賺取現金回贈等的轉按理由開始消失，預期稍後的4月轉按數字會進一步下跌。

不過，慳息、賺回贈都只是部分業主的轉按原因。在此以外，市場上仍會有其他正常的轉按需求。

一、轉按套現：按揭始終是市場上利率較低、還款期較長的貸款產品，過去不少人創業的資金都來自物業轉按/加按。此方面的需求料不會因為轉按的優惠減少而受太大影響。

二、移除擔保人：個別置業人士因收入不足以滿足供款與入息比例要求，在申請按揭時，可能需要親人作擔保。但按揭擔保人未來如有置業需要，會因為他人擔保按揭，而影響按揭申請。解決方式便是原按揭借款人以轉按方式移除擔保人(當然前提是其收入足以通過轉按時的供款佔入息比例要求)。

三、慳息：雖然在個別銀行調整轉按利率後，借款人在銀行之間轉按，按揭利率會因而上升。不過，那些非銀行按揭的客戶，轉按至銀行，按揭利率仍然可能較原有按揭為高。例如不少新盤，發展商提供的典型按揭安排，在數年優惠期後，利率會上升至P或P+，這些按揭的借款人，仍然有充分理由轉按至銀行，以達到節省利息支出的效果。

綜合而言，銀行調整轉按優惠後，預期未來轉按佔新批按揭的比重會進一步下跌。但市場上總有其他林林總總的轉按需求，那些業主仍會申請轉按。只是，他們由轉按而取得的優惠，將大不如前。

原文刊於信報網站2024年5月21日