減息周期將開始 本地業主受惠有限
28-3-2024
美國聯儲局3月議息,一如市場預期,聯邦基金利率維持不變。毫無懸念的,香港的銀行亦沒有調整最優惠利率,本地樓按利率亦維持不變。事實上,本地按揭借款人或許要有心理準備──雖然今年美國或會開始減息,但本地按息未必有大幅下調的空間。
在討論利率變化時,不少人混淆了「美國聯邦基金利率下調」與「港元按息下調」兩件事。的確,聯儲局多次預告,今年將下調聯邦基金利率。在最近一次的議息會議後,聯儲局點陣圖顯示,委員們預期今年會減息75個基點。由於港元與美元掛鈎,不少港人自然預期,美息下跌,港息也會跟隨。但要留意,兩者並不是亦步亦趨的關係。
由現時市場數據看,美息較可能在未來2、3年持續調整,但幅度有限。而在香港主流的拆息按揭條件下,絕大多數樓按借款人在未來2、3年的按息都難見明顯下調,除非銀行同業拆息降至3%以下。
近幾年一般新批H按的利率為H加1.3厘,鎖息為最優惠利率(大P,現為6.125厘)減2厘,以低者為準,即實際按息為4.125厘。根據聯儲局最新的點陣圖,預計到2026年,美息將下調150個基點。如果港元拆息隨之下調,一個月拆息將降至3%。按照近年典型的H按條件,在美息跌足1.5厘,而港元拆息亦步亦趨的情況下,近年批出的H按,根據H加計算的利率仍達4.3厘。如果本地最優惠利率保持不變,意味一般樓按利率不會下調。
在此次由2022年開始的加息周期中,聯邦基金利率上調了5.25厘,而本地最優惠利率只上調0.875厘,幅度遠遠落後於美息。在正常的情況下,港元最優惠利率已經不可能完全跟隨美息下調。
而由盈利的角度考慮,對銀行較有利的情況是拆息(反映資金成本)下跌,而最優惠利率(眾多貸款的計息基準)不變。銀行有充分的誘因在拆息下調的情況下,拖慢最優惠利率的下調速度。
因此,今年美息及港元拆息或許有75個基點左右的下調空間,展望未來2、3年,美息下調幅度或有150個基點,但樓按借款人不宜預期按息會同步下調。
參考過去2年的利率變化,聯邦基金利率為4厘(較現時低150個基點)時,本地最優惠利率只比現時低半厘。換言之,如果美息持續下調,至2026年比現水平減150個基點,屆時最優惠利率的「合理水平」也只會比現時低50個基點(半厘)。在此個較理想的情況下,樓按利率只會由目前4.125厘,減至3.625厘。
當然,開始進入減息周期仍是好消息,最少用家及投資者不必憂慮按息再抽升,影響樓按還款。而「開始減息」的消息預期會進一步刺激樓市。但即使確認減息周期開始,大家亦不宜高估本地按息的下調幅度及速度。「減息」對香港樓按借款人來說,將是一個節奏慢、步伐小的過程。
原文刊於信報網站2024年3月26 日
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