入市前準備事項

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樓市升溫,同末周日新盤成交逾千伙。所謂「寧買當頭起」,不少準買家又躍躍欲試,計劃入市,但在入市前,有不少事情值得留意。

買樓最重要當然是首期,首期不足自然難以買樓,但值得留意,就算首期充足,但如果未能取得按揭貸款,置業大計一樣會落空。要減少按揭申請被拒的機會,有幾樣事項宜先行部署。

1.準備入息證明

銀行批核貸款申請,首先要衡量借款人的償還能力,對打工仔來說,償還能力主要體現於薪金。

一般而言,入息證明包括稅單、公司證明文件、銀行往來紀錄。即使你薪高糧準,如果平時沒有整理入息證明的習慣,也難以向貸款人證明你的還款能力。

當然,部分入息證明,例如公司信、戶口紀錄等,可以要求公司及銀行補發,但手續需時;如果準買家有意入市,倒不如先整理相關文件。要留意的是,對於非固定入息的僱員而言,銀行一般要求更長時間的入息證明。

2.檢查信貸資料庫紀錄

每個曾經在香港向銀行、金融機構借錢(包括信用卡貸款、稅貸、車會等等)的人,在信貸資料庫中都會有所紀錄及評分。評級是按信貸狀況、逾期還款、信貸資料被查閱紀錄次數等而定;有借有還,無拖欠紀錄的評分會較高;相對而言,有多次拖數紀錄的,評分會較低。

評 級較低,申請貸款可能被拒,或者申請獲批,但未能取得最佳的按揭條件。不少人可能會認為,自己根本少有欠債,又或只是一時三刻忘記找卡數,應該不會影響評 級。不過,持續的拖數行為,其實會影響評級。另一方面,過去亦曾出現借款人已經清還欠款,但相關銀行忘記更新紀錄,令客戶信貸評級處於偏低水平的烏龍事 件。

要避免以上情況出現,準買家可花費百多元,向管理信貸資料庫的環聯公司查閱自己的紀錄,一來是查看有沒有未及更新的資料,如果發現紀錄有問題,可要求有關銀行及環聯更正。二來是可以集中財力清還部分欠債。

3.減債

要借錢要樓,一個原因是手頭現金不足;要順利借錢,卻要先行償還舊債,情況看似矛盾,其實大有原因。部分「債」,其實借款人並未真正取用,例如循環貸款額,在按揭批核時,一樣會計算為借款人的債務負擔,此類循環貸款的優惠,宜在申請按揭前先行取消。

其次,部分消費貸款,每月還款額甚低,借款人可能認為無傷大雅,對按揭申請影響不大。但在計算按揭壓力測試時,減1千元的債,效果其實比增加1千元的收入更有用。

在壓力測試要求下,按揭每月供款+其他債務每月還款的總和不可高於月入一半;結果就是,其他還款會嚴重影響壓測的結果。一名月入6萬元,每月有其他債務還款3萬元的人士,在壓測要求下,其可借入的按揭金額是0元。

要順利申請按揭,準買家可考慮先行償還部分欠債,以增加通過壓力測試的機會。

原文刊於經濟日報網站2016年9月7日
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