新盤延期交樓,買家如何應對

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某建築工程公司被政府除牌,由於此公司涉及幾個新盤的工程,相關發展商需要在工程期間更換工程公司,程序需時,可能會令項目延期落成。使用不同付款安排的買家,對於新購物業延期交樓,也會有不同的應對方案。

未落成的一手樓花,有兩大主流付款安排:「即供付款」及「建期付款」。前者即是買家在物業未入伙前已支付全部樓價;涉及銀行按揭的話,買家會申請樓花按揭,在新居未入伙前,已開始償還樓按。後者是買家支付一定比例樓價後,待物業落成才完成交易,需要按揭的話,也是到時才申請現樓按揭。

即供買家或有雙重住屋支出

如果樓花物業延期落成,對選用即供付款買家的財務影響較小,因為已取用樓按,已經開始還款。不過,如果他們需為原有居所支付租金或償還樓按,他們便會有較長時間有雙重住屋支出。另外,如果新居延誤交樓,而選用即供付款的新盤買家又按原有計劃售出舊居,可能需要以短租方式解決居住問題。

建期付款買家 若估價不足將多付差價

對選用建期付款的買家來說,最大的風險是估價不足。由於他們要待物業臨近交樓才申請按揭,如果樓價在期間下跌,影響到入伙時的估價,買家要完成交易,便需要支付差價。以一個折實價800萬元的樓花物業為例,買家打算申請8成按揭,即借640萬元。如果物業落成時,估值下跌一成至720萬元,8成按揭便只可借576萬元,買家要另行籌措64萬元支付差價。如買家未能籌措資金完成交易,便可能需要撻訂離場。

樓價調整對不同項目的估值會有不同的影響。以近2年樓市表現而言,整體樓價指數回落,但期間售出的新盤,在入伙時估價的表現各異,至目前為止,在過去2年出售,在近期交樓的新入伙盤,只有個別項目出現估價較購入價下跌,未見大規模的估價不足現象。

估價下跌的應對方案

不過,以較穩健的策略考慮,如果樓花買家擔心物業估價下跌,有幾個處理方案:

1. 考慮向發展商申請改用即供付款,但此舉需要發展商同意,而且對於舊居有按揭未供滿的買家來說,要通過壓測有一定難度。

2. 可考慮在樓花期提高儲蓄比率,萬一申請按揭時估價下跌,也有足夠現金完成交易。

3. 如果買家入市時未有打算借用較高成數按揭,當物業入伙估值下跌時,可考慮申請借用較高成數的按揭,例如上文中,購入價800萬元,後來估值720萬元的物業,如維持640萬元的借款額,按揭成數會上調至89%,由於目標借款額不變,在利率、年期一樣的情況下,每月還款也不會增加,不過,借款人會因為借用高成數按揭,而輕微增加了保費等的支出。

原文刊於經濟日報網站2023年10月26日

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