應否放寬樓按成數？

2-9-2020

早前金管局以非住宅物業大幅調整為由，放寬相關物業的按揭成數限制。有意見認為，當局應一併考慮放寬住宅物業的按揭成數。但由不同的標準考慮，住宅樓按似乎遠遠未達放寬的時機。

近日工商類物業的調整明顯，3年前長實以平均呎價3.3萬售出中環中心75%業權，幾年後的今天，部分業主轉讓的呎價為2.7萬元，跌幅近兩成。而疫情影響下，多個購物區亦陸續出現吉舖。在此種情況下，放寬工商住宅按揭成數，有合理的基礎。

在住宅樓市方面，現時樓價比去年的歷史高位，調整幅度僅約4%或5%。住宅按揭成數上一次收緊是2015年，現時樓價比當時累積上升兩成多。而在限聚令持續下，8月一手成交量仍維持在接近1000個的正常水平。似乎欠缺理據放寬按揭。無論由成交量或成交價的角度考慮，現時似乎都未到考慮放寬住宅按揭成數的時間。

此外要留意，工商物業與住宅不同，前者主要涉及投資，價格起起跌跌，一般小市民可能無感。但住宅卻關乎民生日用，樓價或起或落，都足以成為頭條新聞。樓價急跌，影響一眾中產業主情緒，自非政府所樂見。樓價急升，大量無殼蝸牛也一樣會遷怒於政府。

現時樓市在疫情、國際政治因素影響下，似乎暫時難以樂觀。如果放寬按揭，令大量小業主入市，而最終樓價大幅調整，勢會令民怨急升；相反，市場雖然有眾多負面因素，但熱錢持續流入，卻是不爭的事實，而且美國為首的多國央行，似乎還要實行量寬多幾年。但「外國貨幣政策令樓價上升」對升斗小民來說難以理解、「政府減辣之後市民買不起樓」卻簡單易明。如果放寬按揭後，一個不小心，樓價因銀紙貶值而持續上升，被怪罪的，也只會是政府。

綜合而言，由各種角度考慮，客觀上住宅按揭未到放寬的時間。而由管治者角度考慮，恐怕也不會在樓市未有明確方向前，輕易考慮放寬各種辣招。

原文刊於信報網站2020年9月1日

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