新按揭指引對首置人士實際影響
31-3-2015
金管局2月底推出新按揭指引後,表面上最受影響的是已持有物業,打算再購置單位的換樓客或小投資者。至於未持有物業的上車客,由於仍可申請九成按保,影響似乎不大;但在新的壓測標準下,打算申造九成按保的買家,需要有較之前更高的財力。
上車人士雖然只要是固定收入,購買400萬元以下物業,仍可申請九成按保;但壓力測試的條件較之前嚴格。在未出招前,申請九成按保,壓測標準與其他按揭一樣,即在現行按息下,按揭月供不逾月入五成;按息加3厘,按揭月供不逾月入六成。
以購置400萬元物業,借360萬元(不包保費),按息2.15厘,還款期30年計,月入要達32762元,才可通過壓測。
在新指引下,九成按揭(嚴格而言,是借多於金管局按揭指引逾兩成的按揭),壓測標準是在現行按息下,按揭月供不逾月入45%;按息加3厘,按揭月供不逾月入55%。
同樣是購買400萬元物業,借360萬元(不包保費),按息2.15厘,還款期30年計,月入要達35740元,才可通過壓測。實際供款仍是13578元,但壓測標準收緊,供款佔入息比率上限會由收緊前的41%被壓縮至38%。
值得留意的是,申請八成或以上按保,其中一個條件是申請人須為固定收入人士,換言之,如果申請人是佣金收入,又或收入並不固定,原則上都不會獲批八成以上的按揭申請。
過去一些準買家在二手市場如未能找到合適單位,往往會在一手市場,透過發展商提供的二按,以便以低首期入市。但在金管局的新指引下,選用發展商二按 (或任何高成數按揭產品),只要按揭總成數高於一般限制(例如樓價700萬元以下是六成,樓價1000萬以上是五成)兩成,也要跟從較嚴格的壓測標準。一 般而言,如果申請人未能通過按保的壓力測試,按息更高的二按更是不必考慮。
由系統風險的角度上,收緊較高成數的按揭壓力測試標準,可確保此類借款人有較強的支付能力;進一步減低市況波動時,此類按揭帶來的系統風險。當然,在借款人角度來說,除了壓測,他們面對更現實的問題可能是,究竟還有多少400萬元以下放盤可供考慮。
原文刊於信報網站 2015年3月31日
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