活化換樓市場 關鍵不在按揭成數

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財爺再放風,表示考慮微調按揭措施,希望協助到自住的換樓客。透過協助業主細屋換大屋,長遠而言有利於活化二手市場,令上車客也受益。問題在於,妨礙換樓活動的,未必是按揭成數。

二手樓成交量未及預期

今年首5個月,土地註冊處有5,300宗一手住宅成交登記,同期二手住宅成交登記為15,733宗。兩個數字,分別比去年同期上升53.6%及2.5%。一手樓市表現看來較好,只是因為去年疫情影響之下,基數較低,以每月平均成交量計,其實只輕微高於1,000宗,以此速度賣樓,新盤存貨仍會積壓。但更大問題是二手市場,市場期待的疫後成交量回升未見出現。

「減辣」或更利於投資 而非自住

成交量不似預期,業界有聲音建議「減辣」,聚焦在下調/取消過去針對炒家的各種印花稅,表面的理據是「現時已沒有人炒樓」。由可能的效果角度考慮,取消各類「辣稅」對刺激成交應該有一定作用、被壓抑的投資需求會重返市場。但此建議與港府多年以來、不鼓勵投資的目標相衝突。普羅市民亦可能對此類降低投資者入市成本的托市措施有所保留(投資者入市比例增加、自住用家入市機會便減少)。

首置按揭成數已很高 再放寬邊際效果減

減辣稅之外,另有建議放寬按揭。「放寬按揭」可以有多種可能,包括提高按揭成數、上調按揭保險計劃的適用範圍等。此是很直觀的建議——準買家儲首期的時間短了,入市門檻下降,成交量應該會增加。

問題在於,現時未持有住宅物業的人士購買1000萬元以下物業,已經可申請9成按揭保險,再提高按保的成數,邊際刺激效果大減。如果是放寬按保的適用範圍,令購買更高樓價的換樓買家也可申請按保,表面上有刺激作用,但在現行計算供款與入息比率的方式下,其實很多買家根本難以「先買新居、再賣舊居」此個較傳統的換樓策略。

在現行的按揭指引下,「先買新居再賣舊居」,而舊居仍有按揭未償還,為新居申請按揭時「供款與收入比率」、「壓力測試」都要把新、舊居揭揭供款要同時計算。

不更改以上較嚴格的要求,即使提高按保適用樓價,小業主仍然會因為壓測要計算新舊按揭還款,而難以「先買後賣」方式換樓。理論上,換樓客可以採用「先賣舊居,再買新居」的策略,但先賣後買往往涉及多次搬遷,而租賃市場上亦較少放盤業主願意接受短期租約,令「自賣後買」的策略也是難以實行。換樓活動減少,二手成交停滯,本來計劃在二手市場尋覓新居的上車客亦會欠缺選擇。

針對換樓客放寬壓測 有助活化市場

不過,如果有方法微調按揭指引,對確信有計劃換樓的業主,提供有條件放寬的壓測要求。例如要簽署聲明,新居為自用,並承諾在指定期限內售出舊居,新申請按揭時,壓力測試可以只計新按揭的供款。

當然,如果換樓客未能在承諾期甫出售舊居是否需要面對罰則、萬一樓價調整,令本來計劃賣樓的業主因為負資產而無法賣樓等情況要如何處理,仍有從長計議的需要。不過,如果以上問題都可被處理,應該有利於協助活化二手市場成交、不單換樓客的居住環境有改善、他們成功換樓,舊居又會在市場放售,增加上車客的選擇。

原文刊於經濟日報網站2023年6月28日

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