勿期待按揭減息 銀行仍以息差優先

16-1-2026

市場主流觀點預測，今年本地銀行同業拆息有機會跟隨美息下調，而在本地樓市成交價量回升的情況下，銀行對按揭業務的興趣或回升，樂觀情況下，銀行有機會上調按揭現金回贈甚至下調新批核H按的鎖息上限。不過，有業內老行尊對此樂觀情況表示懷疑，其觀點值得分享。

筆者早前有機會與一位貸款老行尊討論利率變化，他由利益角度出發：銀行欠缺誘因削減自己的息差收入。銀行大部分的利息成本是存款利息，現時全部銀行的儲蓄存款利率已接近0，已無下跌空間。在此情況下，銀行如下調H按的鎖息上限，會損害到銀行的息差收入。

「現時大家都估計樓價會微升、成交量會增加，我也同意。但成交增加，本身就會帶來新的按揭需求，那麼銀行為什麼還要增加優惠」？他指出一個盲點：增加優惠、減價大多是在需求下跌時的回應策略。如果銀行看到需求增加，增加優惠的動機反而減少。

另外，現時大家都預期美息在今年會持續下跌，部分人估計聯儲局主席換上總統特朗普屬意的人馬，可能會增加減息的幅度。

「特朗普很可能會獲得強而有力的同情聲音；然而，聯邦基金利率是由聯邦公開市場委員會(FOMC)成員投票決定，而總統無法單方面更換整個委員會，也無法透過任命新聯儲局主席來完全掌控。由於聯邦儲備局的職責是控制通脹，而且特朗普無法更換整個FOMC」，他認為如果今年美國利率僅下降25個基點(0.25%)，那麼「香港美元銀行同業拆息(HIBOR)的下降空間也會同樣有限」，不足以大幅降低按揭借款人的利息成本。

他稱：「好消息是美國會傾向長期維持低息環境，香港的借款人在短期內不必擔心利率回升」。

此位業內老行尊無疑持有較穩健觀點。事實上，即使參考市場的主流觀點，其實也沒有人預期本地拆息、H按的鎖息上限會大幅回落。整體而言，大家不宜預期今年利率變化會對樓市帶來重大刺激。

最後，此位業內人士也提醒，考慮按揭利率變化之外，準買家必須考慮個人及家庭的財務前景。本地失業率最近由3.7%微升至3.8%，反映經濟未完全復甦，或者復甦中的經濟未即時帶動就業市場回暖。AI的普及、網上購物的潮流，都令就業市場及收入的不穩定性增加。

準買家在作出入市決定前，除了留意宏觀數據，亦宜評估未來個人收入是否穩定，才好作出置業決定。

原文刊於信報網站2026年1月13日