回歸20年 看按揭變化

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回歸20年,適逢樓價指數再創新高,1997年新盤開售萬人空巷場景再現,市民茶餘飯後都在討論樓價。而由按揭角度看,20年來市場有極大改變,幾乎可說蒼海桑田。

20thann利率:由10厘跌至2厘

1997年時,新批按揭以最優惠利率按揭(P按)為絕對主流,當年全香港只有一個最優惠利率,由銀行公會開會決定。1997年3月至10月,最優惠利率為8.75厘,一般新造按揭利率約P+2,亦即按揭利率可達在10.75厘左右。10月份最優惠利率再升至9.5厘,新造按息進一步上升。

現時在按揭利率方面與1997年有兩個最大的分別:新批按揭中九成以拆息為準(H按)。現時一個月拆息約0.43厘,新批按揭利率一般為H+1.4厘,即按息約1.83厘,遠較1997年為低。另外,傳統的最優惠利率現時的作用主要為拆息按揭計算封頂之用,以及資助房屋的按揭計息標準;而最優惠利率亦已由銀行公會統一發報,改為各家銀行自行公報。

按揭成數:七成按揭不再

1991年前,本地銀行一般可為住宅提供九成按揭,其後金管局認為風險過高,銀行公會以指引方式將一般按揭成數下調,1997年時一般新造按揭成數為七成。

七成按揭的標準在1991後長期維持,至2009年起,金管局開始限制高價住宅按揭成數,其後指引逐步收緊,至2015年,更將$700萬以下住宅物業按揭成數亦降至六成。

2017年,以未有按揭負擔的申請人計,購買樓價$1,000萬以下住宅物業,按揭成數上限為六成,貸款額不可高於$500萬;$1,000萬以上物業,按揭成數上限五成;有按揭負擔人士,按揭成數再下調一成。當然,有需要借取較高按揭成數的買家可透過按揭保險入市,但多年來大眾視為「標準」的七成按揭已成歷史。

過度借貸風險下降

1997年,一般銀行會以「供款低於月入50%」作為審批按揭準則。由於當年信貸資料庫未有按揭紀錄。理論上一名置業人士可用一份收入,在多家銀行為不同的住宅物業申請多份按揭,埋下了過度借貸的炸彈,當外圍因素惡化,便出現連鎖式蝕讓,擴大了樓價的跌幅。

現時信貸資料庫已包括按揭資料,借款人申請按揭時,銀行可以透過資料庫得知借款人是否有其他按揭負擔。而根據金管局指引,無按揭負擔人士,供款不可高於月入五成,而在「按息上升3厘」的壓力測試下,供款不可逾月入四成,有按揭負擔人士要求按此再收緊。整體上,現時按揭市場並不存在過度借貸的風險。

20年下來,樓價升幅的確跑贏一般打工仔的收入,對中等收入的買家來說,雖然按息低企,但置業難度恐怕較當年更高。不過,重重指引下,成功入市的買家,供樓負擔卻較當年為低,而且以自用人士為主,樓市的風險,反而較上一個高峰期小。

原文刊於置業家居2017年6月24日


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