如何解讀撤辣後的「蝕讓」個案？

17-5-2024

港府撤辣之後，市場仍出現大量住宅成交蝕讓個案。部分評論更認為，大量蝕讓個案，反映撤辣未能扭轉樓市跌勢。但撤辣是否會令樓市轉勢，未必可由蝕讓比率看得出來。

市場上指的「蝕讓」，是售出價格較購入價低的個案。參考利嘉閣統計，首季二手市場成交的住宅物業中，有29.7%的售出價低於購入價，即10宗成交中有近3宗為蝕讓個案，而且蝕讓的比率較2023年第四季增加3.5個百分點。部分評論便認為，數字反映撤辣未能扭轉樓市跌勢。

一定程度上，蝕讓個案佔比上升，反映樓價在下調。同樣根據利嘉閣的統計，由2010年第一季至2022年第二季，蝕讓的住宅成交個案，長年都在10%以下。直至2022年第三季，數字升穿10%。參考樓價大致在2021年中見頂回落，情況反映蝕讓個案的比率上升，輕微落後於樓價走勢一年。

以上情況可說十分合理，樓價由2008年後因量化寬鬆而上升，由2008年至2021年樓價見頂，期間大部分轉讓的個案自然是賣方獲利。只有個別成交可能因為業主急讓，甚或內部轉讓等原因，壓低了成交價，才會出現蝕讓成交。2021年後樓價轉勢下調，由於有特別印花稅此因素，即使2021年入市的買家看淡後市，可能也會傾向繼續持有物業而非即時止損，因此樓價開始調整時，蝕讓比例未見明顯增加。直至樓價進一步調整，那些更早時間入市的放盤以市價成交也出現較購入價為低，蝕讓比例才會上升。

明乎此，我們回頭再看市場統計2024年第一季蝕讓比例增加。在跌市時，蝕讓比例的上升會滯後於樓價的下跌。反過來，就算樓價因為政府撤辣而上升，其實我們也不應預期情況會立即在蝕讓比例中反映。何況2024年第一季成交的註冊登記，並未反映2月底撤辣的影響。

另外，假設樓價在未來一年維持穩定，我們仍然可能會見到蝕讓比例在現水平上再上升。港府在2月底撤銷了特別印花稅，一定程度上會刺激在過去2、3年入市的業主，把物業在二手市場放售。在特別印花稅撤銷前，不論賺蝕，購入後3年內轉讓的住宅都要向政府繳付特別印花稅，稅率為物業估值10%至20%。

簡單來說，一個在2021年年中至年底「摸頂」購入的單位，業主為免在樓價損失之外再多付稅金，可能傾向持貨。在特別印花稅撤銷之後，他的轉讓成本下跌，便較有可能接受以現價放盤。而大致上，所有「受惠」於特別印花稅撤銷的物業，都是在2021年打後購入，現時市值都會較購入價為低，以市價轉讓，都是蝕讓。簡單來說，現時及稍後看到的蝕讓個案增加，一定程度上是反映稅務政策改變，刺激了過去3年入市業主的放盤意欲──只不過正好過去3年樓價都較現水平為高，這些單位一旦成交，絕大部分都會計入蝕讓中。

我們甚至可以預期，未來樓價指數即便出現回升，會有一段時間，蝕讓個案也會同步增加。假設樓價在2025年平均比2024年上升，只要升幅不大，那些在高位入市而屆時放盤的轉讓個案，仍是會蝕讓離場。

總結而言，蝕讓個案的統計，主要反映的是過去的樓價走勢，其對未來樓價的走向，參考作用可能稍遜。

原文刊於信報網站2024年5月14日