港深樓市比一比

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香港樓價自去年第三季高位見頂後回落,背後有眾多原因,供應增加、加息陰影之外,另一負面因素是市場擔心中國增長放緩。有趣的是,憂慮中國增長放緩,香港樓價已見調整,但內地各城市,似未見類似影響,近期仍似脫韁野馬,高速增長。

香港樓價比起去年高位,大概已回落15%;一河之隔的深圳,根據官方數據,3月份深圳一手樓成交4,461套,平均樓價每平方米49,989元人民 幣,換算成港元呎價,大概是5,570元,一手樓價按月上升3.94%,按年升88.17%。二手樓方面,無官方樓價數據,但市場統計亦是成交暢旺,價格 上升,3月份深圳二手成交便有1.8萬宗。

深圳樓市熾熱 未懼內地經濟放緩

相對來說,雖然香港樓市近日成交淡靜,3月份土地註冊處住宅成交登記只有2,600宗。市場討論香港樓市需求減弱,一個主要理由是中國增長放緩。但 影響理應更直接的深圳,似乎完全未見類似的擔憂。去年內地主流意見大都看淡樓價,打貪會影響成交量、內地一手庫存龐大,去年10月官方數據,全國空置住宅 面積有4.3億平方米,各地有多個落成後無人居住的「鬼城」。但數月下來,在官方推出措施刺激樓市後,各地樓市好轉,一綫城市更是升幅驚人。

內地樓價在經濟增長放緩下急升,一個分析是中國政府試圖以資產增值應對經濟問題:自住樓有價,可能刺激城市居民多消費。

針無兩頭利,樓價上升,資產價格帶動消費意欲可能是官方算盤,但樓價增長過急,一樣惹來無殼蝸牛的怨言。有統計顯示,近月深圳的房價與收入比已升至23.5水平,即深圳樓價大概是家庭年收入的23.5倍,而香港數字大概「只」是19倍。

可能有見於一綫城市樓價升幅過高,內地早前開始收緊按揭,例如首套房的按揭比例,原本為7成,新例下,按揭成數不變,但判定「首套房」的標準較前嚴格,而二套房的按揭成數由6成下調至4成。參考香港收緊按揭的功效,估計深圳樓價升幅將放緩。

年初之時,投資市場對中國經濟增長甚為悲觀,但觀察中國官方的樓市措施,暫時來說可算應對得宜,尤其是樓價一如所願的上升後,官方仍可作出收緊按揭 的政策,避免資金過度投入樓市。在此事上,似乎中國政府的經濟政策未見慌亂,經濟增長縱放緩,中國社會仍有適應的能力。近期不少看淡本地樓價的分析,背後 多多少少涉及中國經濟不景的預設,觀乎內地近一年對樓市寬緊有度的措施、一綫城市樓價升勢凌厲,甚至官方要出招壓抑,大家對香港樓市,是否似乎不宜過於悲 觀?

原文刊於經濟日報網站2016年4月13日
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