負資產是正常現象 更應關注負擔能力
3-8-2023
金管局數據反映第二季負資產個案回落。一般大眾視「負資產增加」為壞消息、相反「負資產減少」為好消息。其實當大家視「樓價可升可跌、偶有調整」為正常現象後,應該接受市場存在少量負資產個案,才是正常現象。
上季負資產數目按季減半
上季負資產數目,錄得3,341宗,按季減少一半,對於當事業主自然是好事,因為有需要運用資產時,靈活度增加。但說到底,數字回落是季內樓價上升數個百位點的結果。如果本季樓價上升數個百位點,負資產數量會再減少,相反,如果樓價調整數個百位點,負資產數目便會「倍升」。
沒有負資產不等於烏托邦
負資產出現是因為樓價市值下跌至低於未償還按揭金額。負資產不單代表資產減值,連帶業主運用資產的選項也會受限——不能加按,甚至想賣樓也要抬錢予銀行付差價。在小業主角度,自然不希望物業因為樓價下跌而成為負資產。問題是如果完全沒有負資產,又是不是理想的烏托邦?
過去十年八年,有一段長時間,金管局錄得的負資產個案為「零」,背後的原因是樓價持續上升。當樓價持續上升時,即使有個別銀行職員可取得樓價十成的按揭,在樓價上升期,也一樣不會有負資產。問題是:世上哪會有只升不跌,連輕微波動都沒有的資產?當樓價有升有跌,而市場存在樓按貸款時,負資產便是正常不過的現象。
市場關注負資產,背景因素是擔心經濟惡化、樓價持續下跌、負資產個案大增。此等擔心不是完全沒有道理——任何小問題一旦惡化,都可能帶來嚴重影響。但以香港一年幾萬宗住宅成交的規模而言,除非我們完全不接受樓價會調整,否則樓價調整時出現一千幾百宗的負資產應該被視為正常。或者有人會說,不需要樓價只升不跌,只要限制按揭成數,一樣可以減少負資產。問題在於,當借款人有足夠的負擔能力時,究竟有什麼特別理由要完全避免負資產出現?
借款人負擔能力才是核心問題
以汽車貸款為例,有機構會提供車價100%的貸款,以新車車價折舊之快,理論上汽車貸款有不少負資產。坊間甚少討論汽車負資產,原因之一在於額度較低,借款人負擔得了(大家心態上不會預期買車會升值應該是另一個原因)。回到樓按的問題,比起高成數按揭是否會增加負資產的數目,更核心的問題,其實應該是每一宗樓按的額度是否借款人可負擔的水平。
原文刊於經濟日報網站2023年8月2日
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