MAGA對香港樓市的漣漪效應

27-6-2025

美國新政府與當地高校對留學生的爭議持續；同時，香港的高校在全球排名中穩步上升。留學美國的不明朗因素增加，客觀上使「留學香港」的政策目標更容易達成。短期內，非本地學生激增帶來的宿舍供應不足，亦將推高住宅租金，為本地樓市提供支撐。

美國長期以來是全球留學生的首選目的地，吸引來自中國和印度等地的大量學生；然而，近年美國的政策環境對留學生日趨嚴苛，部分專業(如STEM領域)因國家安全考量受到更多限制。美國政府與哈佛大學就留學生政策問題對簿公堂，目前在哈佛的海外學生能否完成學業，以及新學年留學生能否順利入學，仍是未知數。

與美國形成對比的是，香港的高等教育近年來表現亮眼。根據最新的QS大學排名，香港大學全球位列第11，排名高於北京大學、清華大學。中大、科大、理大、城大亦在全球百名之內，這為香港政府的「留學香港」政策提供了堅實基礎。2023年《施政報告》已將政府資助院校的非本地學生限額從20%提升至40%，並於2024/25學年起生效，多間大學的非本地學生人數均顯著增長。

短期內，香港高校非本地學生激增已對本地社會產生顯著影響。隨着非本地學生比例提升，大學宿舍供應嚴重不足。多間大學的宿舍申請競爭激烈，部分學生被迫尋找校外租樓。這一趨勢直接推高住宅租金，尤其是在大學周邊地區如沙田、九龍塘及西營盤。

香港的樓市近年受高息環境及經濟不確定性影響，樓價增長放緩。租金指數卻與樓價走勢相反，4月官方的住宅租金指數按年上升3.6%。相較於「樓價高峰期」的2021年初，累升10.1%。

「留學香港」品牌，內有本地大學的排名作基礎，外有美國收緊留學生政策加持，估計未來幾年本地大學的非本地生學額將持續上升。在大學宿位供不應求的情況下，住宅租金(尤其是鄰近各大學的小單位)仍有上升壓力。租金上升碰上市場利率下調，樓價是否可以就此轉勢尚不好說，但對後市似乎已不必看得過淡。

原文刊於信報網站2025年6月24日