減息是否足以推動存款流向樓市？

17-10-2025

隨按息回落、租金上升，樓價有回穩跡象，多個機構估計2025年全年樓價有望微升，結束2021年以來的樓市跌浪。目前市場主流意見認為，即使樓價回升，幅度有限且速度緩慢。原因除了眾所周知的一手存貨因素外，從存款數字亦可看出端倪。

根據中原城市領先指數，自9月至10月初，樓價指數已連續4周高於去年底水平；加上本港最優惠利率有望於本月底隨美國聯儲局議息下調，且租金持續面臨上升壓力，市場普遍預計持續4年的樓價跌浪將於今年終止。

雖然市場普遍認為樓價或已見底，但對樓價回升幅度預期較為保守，例如估計2026年樓價升幅約5%。其中一個原因是一手存貨。根據地產代理統計，截至9月底，一手貨尾(已推出市場但尚未出售的單位，包括樓花及現樓)約2萬個。政府數據顯示，截至6月底，已落成但未售出的單位約2.7萬個，建築中尚未預售的單位約6.4萬個。相較去年約1.56萬宗的一手成交量，即使樓市好轉、成交增加，一手存貨仍需時消化。在供應充裕的情況下，樓價難以大幅上升。

另一值得留意的因素是存款數字。好消息是香港的存款規模持續增加，截至2025年8月，總存款達18.89萬億元，按年上升10%，較2021年中樓市高峰期上升24%。相比2024年全年物業成交註冊金額僅5341億元，只要少量存款流入樓市，已足以推動樓價上升。在租金上升及定存利率回落的情況下，資金從銀行存款轉向樓市的動力確有增強。

不過，銀行客戶將資金存放於儲蓄或定期賬戶，而非進行其他投資，自有其原因，例如不願承擔風險等因素亦需考慮。另一方面，現時普遍認為租金回報率高於定期存款，但比較對象為小單位的名義租金回報率(約3.7%，未扣除差餉、物業稅、維修等成本)與港元定期存款利率(3個月約2.4%)；然而，隨着港元定存利率下跌，客戶更可能傾向轉存外幣，例如現時美元3個月定存利率亦達3.7%。

根據金管局數據，港元存款利率於2003年底達到高位後回落。截至2025年8月，持牌銀行的港元定期存款約3.77萬億元，較2023年底下跌13%，而同期外幣存款規模達6.6萬億元，上升32%，反映資金流向外幣定存的趨勢。未來港元定存利率或會繼續下跌，租金回報可能上升，但能驅動多少存款流入樓市，仍需觀察。

原文刊於信報網站2025年10月14日