香港人均居住面積將愈來愈細？

22-2-2014

早前Demographia 有關香港樓價過高的報告，曾引起一輪討論；但較少人提到報告另一陳述：香港新樓居住面積全球最細，平均不足500平方呎。展望未來，在政府的努力下，香港可望長期蟬聯此方面的冠軍。

政府近日放風，討論提供面積更小的居屋單位的可能性。居屋「切細」，有兩個好處：同樣的樓面面積，可提供更多的單位，更多合資格人士可加快置業；其次是面積縮小了，即使呎價仍然高企，也會有更多家庭負擔得來。居屋切細，甚至可能獲得一定的掌聲—對比居於劏房的家庭，一房的居屋單位仍是環境大躍進。

但居屋單位變細，無疑與梁特首當年表明希望提升港人居住面積的願景背道而馳。樓價高企，一房、開放式單位佔新盤供應比例已見增加；當居屋供應也走上此一方向時，不單意味港人的人均居住面積難見改善，亦折射兩房單位樓價偏離中等收入家庭負擔的事實。

居屋「切細」 將現惡性循環

提供更多細單位，以換取更多供應，可能是無可奈何之舉。但問題不是地方小一點，一家人遷就一點就可解決。小單位的買家多是年輕上車客，三數年後又面對生育問 題。香港人生育率低，原因之一就是居住環境欠佳。香港人不願生，人口老化，政府打算引入更多外來人口「解決問題」，人口急增又令單位供應不足，樓價高企； 新單位只好愈切愈細，形成惡性循環。此外，未來數年的新供應如果集中細單位，中、大型單位與小型單位的差價可能擴大，一定程度上會增加小單位買家數年後換 樓的難度。

調整辣招 鼓勵換樓更可行

港府如有意打破此個循環，可考慮為細樓換大樓的業主提供一定誘因。現時以先買後賣方式換樓，業主要先付雙倍利得稅；如半年內售出舊居，才可申請退回一半的印 花稅。不少人建議，將限期延長，例如一年內售出舊居，都可退稅。其實港府可更進一步，例如只持有一個物業的業主換樓，在指定限期內售出舊居，可獲輕微高於 一半的退稅。持有2房單位的業主順利換3房單房，舊居投入二手市場，重駁換樓鏈，香港的人均居住面積才會有較明顯的改善。

在多重辣招下，持有中型單位的業主，要換樓的成本卻甚高。如果官方措施可在此方面略作調整，鼓勵換樓業主售出舊居。不但整體的人均居住才會有更大的改善空間，二手成交量回升，反對政府辣招的壓力亦可望減少。

原文刊於 信報網站 2014年2月22日
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