“世紀好PLAN”的轉按考慮

8-5-2017

近年轉按盛行，部分業主幾乎養成「罰息期一過，即行轉按」的習慣。少數例外可能是那些在2010年前後以H+0.7厘左右利率取用按揭的業主，利率遠低於現時新造按息水平，本來亦一直欠缺轉按動力。但時移勢易，連此類號稱世紀好PLAN的業主，現時轉按可能也有好處。

2010年前後，按揭市場競爭激烈，令新造按息低至H+0.65厘至H+0.7厘水平，坊間稱為「世紀好PLAN」，喻意條件之理想，百年難得一見；其後在個別大行高調表示停批H按後，H按新造按息回升，至2016年大致維持H+1.7厘水平，近半年因種種原因，又令新造按息稍為回落，近期徘徊在H+1.28厘至H+1.3厘左右，但利率仍明顯高於前述的「世紀好PLAN」水平。

一般而言，轉按有幾個理由，其一是節省利息，其二是套現，其三是賺用現金回贈。對一個正以H+0.7按息供樓的小業主來說，新批按揭處於H+1.3厘水平，較現有按揭利息高0.6厘，如果無套現需要，表面看來似乎無甚理由轉按。但考慮到現時一般按揭，可獲銀行提供高達貸款額1.6%回贈(需附合一定條件，包括貸款額及回贈金額總數可高於按揭指引限制)，加上銀行普遍為按揭借款人提供高息存款戶口，為以世紀好PLAN供樓的業主，帶來一定的轉按誘因。

簡化計算，新舊按揭息差0.6厘，2年即1.2厘，如果轉按時可順利取得貸款額1.6%回贈，應可抵銷2年息差損失及律師費等成本。加上數年前與H按掛勾的高息存口並未流行，如果轉按後，借款人另外有一定的閒置資金存入戶口獲得H+1.3厘的存款利息，以2年期為限，轉按反而有一定好處(存款可獲較高利息)。

當然，以上計到盡的方案有一定假設：由於業主是由一個較低息的貸款轉至轉高息的計劃，要長期抵銷息差帶來的利息支出增加，便需要不斷在按揭罰息期後轉按，以現金回贈抵銷息差。

在近月新造H按的利率接連下調的情況下，估計會有部分以「世紀好PLAN」供樓的業主開始考慮部署轉按。不過要留意的是，即使業主不怕手續麻煩，一旦市況改變，未來新造按揭的息差上升(例如屆時一般新造H按利率為H+1.7厘)，又或回贈減少，都可能會令轉按變成得不償失。

原文刊於iMoney2017年5月6日
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