新加坡樓市政策 香港難參考

25-3-2015

新加坡開國總理李光耀與世長辭，香港與新加坡經常被拿來作比較，在房地產或房屋政策方面，近年一般意見都認為該國較為成功。但所謂「各有前因」，一些彼邦成功的措施，卻可能難以移植。

看各方對李光耀逝世的回顧報道，李氏在上世紀70年代已經以「雙城記」來形容香港與新加坡。事實上，以兩地華人為主的人口結構、海港貿易起家的經濟格局、英國留下的司法及公務員體系，兩地相似之處甚多。

新加坡逾八成人口有「居屋」住

在房屋上，不少人會認為，新加坡的房屋政策成果較佳。至2013年，新加坡已有82%人口居於組屋（95%組屋業權由住戶持有，類似香港的居屋）。在香 港，居於公營房屋多少有點被標籤成「窮等人家」的意味，在新加坡此方面的標籤效應便不大。新加坡國民一生中可申請組屋兩次，購置第一套組屋滿一定年其後可 免補價在二手市場出售。

在居住空間上，香港公屋住戶的人均居住面積是13平方米、甚至新近落成，以一、兩人家庭為銷售目標的私人住宅，面積都只是400平方呎（37平方米左右）。

而在新加坡，現時興建的主流單位是75平方米的3房單位（以上均為實用面積），面積大幅拋離香港。價格方面，3房組屋二手價格中位數約30萬坡元（折合約169萬港元）。

尤有甚者，新加坡人購買組屋，可以挪用自己的公積金，作為購置組屋的首期，甚至是供款之用。公營房屋供應充足、價格相宜，首期、供款甚至可用公積金應付，各方面的數據似乎足以羨煞港人。

香港依賴「高地價政策」 難效新加坡

當然，在相似之處之外，香港、新加坡仍有眾多基本差異。香港多山地、可發展的空間比例本來就不及新加坡。政府依賴「高地價政策」以維持低稅率，亦難以將房屋供應扭轉至公營為主。

甚至是以公積金供樓，看似較簡單的政策調整，香港都未必有太多學習空間—新加坡人的公積金供款比例較高，僱主及僱員支付薪金逾30%作公積金供款。新 加坡平均薪金較香港高、樓價較香港低，公積金比率亦較高，加上由官方管理，管理費低之餘，更有回報保證；令新加坡公積金相對於樓價的比重較高；以公積金支 付首期才有意義。

相反，香港人均收入較新加坡低，樓價遠高於新加坡、強積金供款比重低之餘，管理費卻偏高；即使改例容許挪用強積金供樓，作用也不大。在住宅供應仍然緊張之下，如果容許以強積金作首期或按揭供款，恐怕只會進一步刺激樓價上升。

樓市有如其他各方面的發展，現時局面是受到過去眾多決定累積所影響；即使看到彼邦在各方面似乎更為理想，現實所限，本地可參照作改革的，卻未必太多。

原文刊於經濟日報網站2015年3月25日
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