FIXED AMOUNT VS ALL MONIES

24-7-2026

以物業抵押予銀行取得按揭貸款，業主自然需要與銀行簽訂按揭契。而主流的按揭契，又可按物業的抵押範圍，分為固定金額按揭(FIXED AMOUNT)與不定額按揭(ALL MONIES)兩大類。對借款人來說，兩者其實大有分別。

進行物業買賣的時候，物業代理一般會為買家進行查冊，基本目的是確認業主身份，以及物業業權有沒有爭拗(涉及物業的任何爭拗，訴訟方都可以將爭議註在契內，即俗稱「釘契」)。而土地註冊資料中，如果物業有按揭未供滿，在查冊時亦可發現。

如果物業已按予銀行，按揭契一般會有兩種登記形式，最常見的是顯示ALL MONIES。ALL MONIES形式的按揭契，代表以指定物業作為貸款的抵押品，而貸款金額無限制。此種按揭契原意是方便業主未來加按時，不必再與銀行簽訂新的按揭契，節省了法律費用。但要留意的是，此種方便，對借款人來說有一定的代價──如果借款人由提供按揭的銀行取得其他類型的貸款，銀行可自動將按揭物業的抵押範圍擴展至其他貸款。原則上，只要借款人在該銀行還有任何欠款，物業的抵押權就不會被解除。例如在同一銀行欠繳私人貸款、信用卡簽賬，銀行都有權收回抵押物業，賣樓抵債。

另外，如果是多於一位業主，以聯名方式持有物業，而物業按揭契又為ALL MONIES形式，萬一其中一個業主於按揭銀行欠了其他債務，即使未獲其他業主同意，按揭物業的抵押範圍亦會自動延伸至這位業主個人的其他債務。

要留意的是，如果按揭契是以ALL MONIES方式簽訂，而業主又真的在按揭銀行取得其他貸款；當業主(即借款人)放售物業時，銀行其實有權要求借款人償還所有在該銀行的債務才讓其贖回物業及放契、直接影響交易。

另一類在查冊時會看到的按揭註冊形式是FIXED AMOUNT，即按揭貸款有一個指定上限。該抵押貸款設立了一個明確的最高抵押金額上限。銀行只會就該特定借貸金額，例如500萬元，擁有物業的抵押權。

對借款人來說，FIXED AMOUNT按揭的優缺點正好與ALL MONIES的相反；在同一家銀行加按時，便需要另簽按揭契約、但按揭物業不會被用於抵押其他貸款。

資助房屋按揭、部分正規高成數按揭，因為風險控制的因素，必然為FIXED AMOUNT按揭契。對於不在此限的一般按揭，原則上借款人是可以在FIXED AMOUNT與ALL MONIES之間作出選擇的。

雖然ALL MONIES按揭契能為未來加按省卻手續和律師費，但其「連帶責任」的特點卻會增加資產被封鎖的風險；相反，FIXED AMOUNT則能清晰劃定債務界線，保障業主免受其他個人或聯名共同擁有人的債務牽連。因此，在選擇按揭契形式時，借款人應審慎評估個人的融資需求、與共同擁有人的信任度，以及整體的財務管理習慣，以在便利與風險之間取得最佳平衡。

原文刊於信報網站2026年7月27日