樓市整固 提前做好按揭準備

21-8-2026

樓市有放緩跡象，但對有意入市的準買家來說，未嘗不是好事，一來減少追價入市的急迫感；二來也有更多時間為申請按揭作出準備，減低按揭被拒，難以成交的風險。

樓市由2025年中起轉勢，樓價指數升幅約18%，一手樓去年成交逾2萬伙，打破多年紀錄，今年上半年氣勢亦維持。但6月起，樓市升勢放緩。連續數個月的一手成交量低於1000伙，更有投資銀行估計樓價可能橫行至2027年底。樓市整固，對有心入市的準買家來說，反而有更充裕的時間為申請按揭作出準備。

很多欠缺置業經驗的申請人會以為，只要心水物業的估價沒有出問題、所需按揭的每月還款低於月入一半，申請按揭便一定會獲批；然而，有多個因素可能影響銀行的按揭批核，若果有時間準備，樓按申請人可以把按揭被拒批的風險大幅減少。

一般情況下，銀行拒批按揭多涉兩種問題，一種來自抵押物業，如估值不足、物業業權有瑕疵、有未執行的維修令等等；另一種問題來自按揭申請人，如收入不足以通過供款負擔比率、信貸紀錄欠佳等。第一種問題多數可在查冊時發現，第二種問題如有充足的時間，亦可透過「優化」處理。

以信貸紀錄為例，準買家不妨在入市前先查閱自己的信貸報告(以最大的信貸資料管理公司來說，每人每年可免費查閱一次)。大致上，如果信貸評級在A至C，在銀行眼中屬優質客戶，貸款申請獲批的機會較高。如果發現自己的信貸評級未如理想，可透過以下方式改善：確保自己的所有借款準期償還、控制信用卡實際簽帳在額度上限的30%以內、可能的話先清還其他借款、避免頻繁申請新信用卡及其他貸款。

以上良好行為維持6至12個月，有機會提升信貸評級。尤其是償還其他貸款，除了有助於提升信貸評級，亦可直接減低銀行計算按揭申請時的整體供款與入息比率(DSR)。由於按揭DSR的限制是「每月整體債務還款不逾月入50%」，先償還其他債務，可免DSR被擠壓，影響可取用按揭額度。

準買家亦應在入市前，先準備齊全的入息證明，包括3至6個月的糧單、僱主開列的證明信、銀行戶口往來紀錄、最新的稅單、強積金供款紀錄等。如果是自僱人士，便應準備近2年的公司利得稅單、審計報告、商業登記等資料，以便申請按揭時供銀行審批。

最後，如果置業的準備時間較為充裕，準買家亦可考慮多儲備入市資金，以應付首期、置業雜費，以至未來裝修等開支。

提前置業規劃、充份的準備，可大幅減少樓按被拒批，打亂自己置業大計的風險。

原文刊於信報網站2026年8月19日