救市的儲備招數

25-8-2020

上周金管局突然放寬非住宅物業的按揭成數限制，並表明原因在於此類物業的價格和成交量均出現顯著調整，逆周期措施可相應放寬。措施對於工商類物業市道有多大支持，有待觀察；但有關行動提醒市場，遏市多年，官方儲備了大量的托市招數。

金管局上周放寬非住宅物業按揭的成數上限，由四成提高至五成，並表明受疫情影響，估計相關物業市場會持續受壓，因此之前推出的逆周期措施可以放寬。此舉符合按揭逆周期措施的初心，即在旺市時，收緊指引，避免太多資金流入市場。到了淡市之時，方放寬措施。

至於此舉是否可以令工商市道轉旺，恐怕不太樂觀。環球需求放緩、牽連工商物業難有可觀回報，單是上調一成的按揭成數，勢難令市道由跌轉升。放寬按揭，只能說聊勝於無。

過去10年，針對非住宅物業的「辣招」並不多，除了按揭成數受限、與住宅按揭一樣的壓力測試之外，主要招數就是「雙倍印花稅」(稅率為成交價1.5%至8.5%)。如果往後工商物業市道持續受壓，估計此稅率可能下調。

相對而言，住宅物業在過去多年經歷風風雨雨，價格一直堅挺，未見明顯調整，短期內難見辣招有放寬的一日。但要留意，過去10年當局為遏抑住宅樓市，是連環出招，單計印花稅，便有上調從價印花稅率至15%、推出買家印花稅、額外印花稅三項。反過來也可以說，官方儲備了大量的托市招數，可在有需要時慢慢推出。

而去年當局放寬按揭保險的適用範圍後，1000萬元以下物業成交量企穩，似乎住宅市場對放寬辣招的反應較為正面、快速。箇中原因可能是住宅的剛性需求較大，結果是眾多招數也遏不住升市，反而措施輕微放寬，便有較大的托市效果。

原文刊於信報網站2020年8月 25日

如有任何關於按揭問題，可直接Whatsapp聯絡我們(+852 55966181).