不需二按仍熱賣的一手樓市

26-3-2018

將軍澳新盤銷情暢旺，連續兩周售出逾千伙；市場焦點集中於討論新盤熱賣的漣漪效應（多少向隅客會轉向其他新盤或二手市場）；卻少有人指出，項目是在幾乎無買家選用發展商二按的情況下獲得銷售佳績。

買家具實力 極少數採用二按
將軍澳在售的新盤，一如其他一手盤，發展商有提供二按，但二按只適用於少量指定3、4房單位，而且條件相對不吸引：樓價兩成，利率首年P-1%，第2年P，其後P+1.5%；同一發展商去年銷售同區另一新盤，二按條件是是成數兩成，首2年P-2，其後P。一年時間，發展商開出的二按條件大有不同，反映發展商判斷，即使沒有吸引的按揭安排，也不會影響銷情。

而銷售成績證明發展商的判斷似乎無錯：根據一手住宅物業銷售資訊網的銷售紀錄，該盤兩星期售出逾千個單位計，只有個位數買家在簽約時選用二按安排。情況反映「新盤熱賣」的現象，不可由「新盤有高成數按揭」完全解釋。

回想過去10年，樓價持續上升，最初大家將升勢歸咎於炒家，之後政府推出針對炒家的額外印花稅，結果短炒轉讓幾乎絕迹，但樓價繼續上升。
其後大家認為是內地買家買貴香港樓，之後政府推出買家印花稅、連同上調一般印花稅，非本地居民在香港買樓，單是交稅已達樓價三成，但樓價升勢未變。

然後有人說一手銷售得好，是因為發展商為新盤提供高成數按揭；但上述新盤銷情顯示，發展商提供的二按即使罕有買家選用，仍然無阻項目熱賣。

新供應不足 樓價料續高位運行
炒家、外來買家減少，新盤二按不吸引，而一手銷情仍然理想。現時市場上部分觀點便指出，樓價高企，全因低息環境持續，一旦利率向上，樓價升勢便難以持續。如無意外，年內美息會持續上升，港元最優惠利率很高機會上調。不過，其實大家不用等待最優惠利率上升才去驗證「息升樓價跌」的預言。香港近年新批按揭中，八成以上以拆息（Hibor）計價，過去一年，大部分要供樓的小業主，供款已隨拆息上升而增加，但暫時加息似乎不足以令樓市走勢逆轉。

也許大家要面對現實，在住宅供應大量增加前，樓價似乎仍是較大機會於高位運行。

原文刊於置業家居2018年3月24日

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