北都與未來土地供應

5-3-2026

港府銳意發展北部都會區，破天荒調動外滙基金進行發展。單就住宅供應而言，港府亦估計未來5年用於興建私人房屋的土地，有一半來自北都。不過，值得留意的是，土地只是未來房屋供應的因素之一，即使土地供應充裕，要完成建屋目標仍充滿挑戰。

香港私樓因過去幾年的高落成量加上樓市調整，短期內因存貨充裕，一手庫存約1.9萬伙，相當於一年的吸納量。但私樓落成量有見頂跡象，2025年私樓實際落成約18448伙，較原預測20862伙低。政府預測2026年落成約20100伙，2027年起明顯回落至每年約1.5萬至1.7萬伙。

在吸納方面，2025年一手銷售強勁(約20564宗，創6年高)，吸納量已經輕微高於落成量。隨住宅落成於2025至2026年見頂，需求回暖令消化加速，2026年的一手住宅市場可能會持續出現「淨吸納」。如果市場吸納量維持，庫存將明顯減少。

過去20年，香港曾出現一個不健康的土地供應循環：樓價高企>市民抱怨置業難>港府增加土地供應>住宅落成高峰卻碰上樓價調整>港府縮減土地供應>住宅落成低谷卻碰上了樓價上升。

北都範圍廣闊；加上1500億元外滙基金的注入，可望為香港建立穩定的住宅地皮儲備，港府手頭上有更多土地可在短期內推出，可以較靈活的因應市況推出，或有助避免出現過去的不健康循環。

不過，土地只是未來住宅供應的一個因素，有了土地，也要有投資、要有足夠的建築工人把土地發展成住宅。但此兩點正正是未來的挑戰，在十多年前，除了本地發展商，也有一批中國的民營地產商來港投地。但隨中國房市調整，多家具規模的民營發展商出現債務問題，部分內地發展商更把香港項目的權益轉讓予香港行家。雖然沒有一家內地發展商明確表示完全退出市場，但在中國房地產市場有明顯改善之前，相信大部分內地發展商會聚焦於內房業務、處理債務問題，應該沒有多少餘力協助北都的發展。

簡單來說，過去麵包供應不足，部分原因是麵粉不足。未來北都的土地，可望紓緩麵粉不足的問題。不過，過去好景時，市場有多個麵包廠(發展商)，但一度進入市場的多個過江龍，卻因種種原因而離去。未來在只有本地發展商為主要參與者的情況下，單有穩定的土地供應，是否仍可為市場帶來足夠的住宅供應，仍有待觀察。

原文刊於信報網站2026年3月3日