收入增長支持樓價轉勢回升

2-1-2026

2025年香港住宅出現價量回升的現象。暫時樓價回升的幅度甚低，12月對比去年底樓價只上升3%至4%。雖然現時仍說不準樓價是反彈抑或轉勢回升，但參考基本的家庭入息數據，其實樓市已積蓄強大購買力，足以支持樓價轉勢。

說到家庭入息，不少人可能先會想到顧問機構Demographia每年公布的國際住宅負擔能力(International Housing Affordability)報告。根據此機構在2025年8月發表的報告，在2024年度，香港連續15年成為全球樓價最難負擔城市，負擔比率為14.4倍，意味市民要不吃不喝14.4年才能付清樓價。

此報告不能說不客觀──劃一比較不同跨市住宅價格中位數與收入中位數，但沒有考慮到香港有大量家庭居於公營房屋，他們的收入較低，但私樓的房價原則上對他們沒有影響。參考2024年底整體家庭月入中位數29400元，以及居於私人房屋住戶的月入中位數4萬元對負擔能力作出調整，本地居於私人住宅家庭的實際樓價負擔比率大概是10.6倍。調整後，香港的樓價難以負擔排名會由第一降至第七。另外，值得注意的是，雖然香港家庭月入中位數在近年增長緩慢，但近幾年高收入家庭的增幅甚大，這些高收入家庭將為樓市帶來長期和穩定的需求。

差餉物業估價署剛公布11月的樓價指數，數值為297.3，指數比2021年第三季高位下跌25%，大概相當於2016年第三季的水平。我們就看看2025年、2021年、2016年中的家庭收入數據。

2016年第三季，香港有250.6萬個家庭，住戶入息中位數為2.6萬元。月入10萬元以上的家庭數目為14.67萬戶。
2021年第三季，香港有269.5萬個家庭，住戶入息中位數為2.68萬元。月入10萬元以上的家庭數目為19.26萬戶。
2025年第三季，香港有278.8萬個家庭，住戶入息中位數為3萬元。月入10萬元以上的家庭數目為25.62萬戶。

簡單來說，現時本地樓價與2016年相若，而整體家庭月入中位數上升了15.4%、家庭數目增加了28.2萬戶，增幅11.3%。每月入息在10萬元以上的家庭的數目，亦增加了10.95萬戶，增幅74.6%。

現時本地樓價回落至2016年水平，但收入同時上升(無論是中位數及高收入階層)，整體負擔能力亦較2021年高峰明顯改善。雖然香港樓價仍屬全球最不負擔得起之一(2024至2025年數據顯示price-to-income ratio約16至17倍，較高峰期20倍下降)，但調整後已接近2016年水平，同時收入增長提供緩衝。

高收入家庭增長會帶來升級換樓需求，如利率在未來數年維持偏低水平，預料樓價將進入較穩定的上升周期。

原文刊於信報網站2025年12月30日