樓市價量齊升 上車客憂慮不應被忽視

30-4-2026

近一年樓市成交價量俱升，背景因素除了按息下調，也與各項針對投資者的措施全部鬆綁有關。在新盤市場，已出現大量「一圈、一圈」地掃貨的情況。發展商、持有物業的業主對此應該喜聞樂見，但情況如持續，初次置業人士的上車難度難免上升。

回顧過去幾年樓市，樓價於2021年創新高，其後由高位回落，至2025年中，調整幅度近三成。在樓市調整期，港府及金管局逐步撤銷在樓市上升周期設立的種種針對投資者的措施。包括三種不同的印花稅、限制高價物業、非自住物業的按揭成數等調控措施陸續被撤銷。

在「樓市辣招」最嚴厲的時間，非本地人購買香港住宅，要付樓價30%的印花稅、2年內出售物業，又要付市值最高20%的印花稅、非自住物業的按揭成數只有40%至50%。當時的樓市可說是投資者絕跡。

在各項辣招撤銷後，現時投資者與初次置業人士的印花稅劃一，上限為樓價4.25%。在按揭方面，只要符合供款與收入比率的要求，無論投資者持有多少個物業，都可取得樓價70%的按揭。在「撤辣」之後；加上美國減息帶動港元利率下跌，港府的人才入境計劃帶來強勁的租住需求，令本地住宅物業轉跌為升。由2025年中至今，樓價已由低位回升逾一成。

樓價回升，對很多持份者是好消息──港府的賣地收入可望增加、發展商收入增加、持有住宅的業主資產總值回升。但對於有意入市的自住買家來說，樓價上升；加上限制投資者的措施撤銷，便未必是好消息。在樓價持續上升的情況下，自住買家要儲蓄的首期、應付未來按揭還款的收入都要增加。如果我們視投資者與自住用家為競逐住宅單位的對手，後者僅餘的競爭優勢是可透過按揭保險等高成數按揭計劃，以較低的首期入市。但這「優勢」在競爭中並不明顯──市場上不乏資金充裕，甚至不需要按揭的投資者。一手市場上已陸續出現投資者「一圈圈地買樓(購入全層單位)」的個案。

以客觀數據看，現時樓價雖然已由低位回升逾一成，但距離2021年的高位，仍有約20%的差距。如果我們看港府編制的置業負擔指數，最新的負擔比率為56%*，與2005至2024年間的平均數相若。兩個重要指標都顯示樓市未算過熱。

目前的樓市正處於一個微妙的轉折點。雖然從負擔指數與歷史高位來看，市場尚未進入「狂熱」狀態，但競爭的天秤已明顯向資金實力雄厚的投資者傾斜。

樓市回升固然能穩定經濟大局、增加庫房收入，但在「量價齊升」的背後，上車一族的焦慮，不應被亮眼的成交數據所淹沒。政府如何在資源分配上保障首置人士，將是未來房地產政策的關鍵。

*計算45平方米單位的按揭供款(假設按揭成數為70%及年期為20年)相對住戶入息中位數(不包括公共租住房屋和公營臨時房屋的住戶)的比率。

原文刊於信報網站2026年4月28日