一樓多按 vs 多樓一按
22-6-2016
不同的發展商一向有為新盤提供多種第二按揭,在此類以一個物業作抵押,取得多筆按揭貸款的「一樓多按」之外,近日也有發展商推出以多於一個物業抵押借取一筆按揭的計劃,不妨稱為「多樓一按」。兩者名稱、結構看似完全相反,但兩者的共通點卻意外的多。
在結構上,傳統二按是在一按之外,以同一物業抵押取得另一筆貸款;而發展商在新盤推出多樓一按,是以新盤單位+借款人另一物業共同抵押,取得一筆貸款。表面上南轅北轍,兩者在新盤銷售中,效用都是提供買家一個提高借款額的途徑,協助買家以低首期入市。
以元朗區一個新盤為例,早前推出的按揭,貸款額最高可達新盤單位售價的120%,箇中竅妙,就是借款人需要將自己/家人持有的另一個物業同時抵押, 在符合多個條件後,借款額最高便可達新購物業樓價的120%。坊間不少意見認為高成數按揭風險高,借貸額達樓價十二成的,肯定是超高風險了?其實計算兩個 物業價值,貸款成數大概為7成水平。
有關產品的出現,的確為手上另有一個物業的買家(例如換樓客),提供低首期入市方案。但選用類似計劃時,仍有不少地方要考慮,其中最明顯的是利息因素。
新盤的「一樓多按」與「多樓一按」,除了提供低首期入市方案此個共同目標之外,另一個共同點是利息成本。銀行提供的按揭利息偏低,主要原因是銀行的 利息成本(存款利率/同業拆借)低,按息低至2厘水平,銀行仍可賺取一定息差,但發展商利率成本較高。不論是較傳統的新盤一、二按,抑或上周成為市場焦點 的多樓一按,撇開初期免息/低息的優惠,優惠期後利率一般在最優惠利率加/減一厘水平(或者更極端的,全期利率偏低,但還款期短至數年,借款人屆時需要一 次過償還樓按餘額)。
不管是哪一種安排,至目前為止,發展商提供的按揭,由於利率成本較高,未見5年或以上的全期低息安排。意味新盤買家如選用發展商的按揭,享受數年的低息優惠後,便需要償還整筆樓按。一般人如沒有幾百萬元閒置現金,通常會以轉按的方式償還利率較高的樓按。
問題在於,轉按成功與否,牽涉眾多因素:屆時的按揭指引(銀行按揭成數上限)、物業估值、借款人的收入等,全部都是變數。如果未能順利轉按,借款人便可能需要較長時間承擔發展商按揭較高的利息。
原文刊於經濟日報網站2016年6月22日
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