一樓多按 vs 多樓一按

22-6-2016

不同的發展商一向有為新盤提供多種第二按揭，在此類以一個物業作抵押，取得多筆按揭貸款的「一樓多按」之外，近日也有發展商推出以多於一個物業抵押借取一筆按揭的計劃，不妨稱為「多樓一按」。兩者名稱、結構看似完全相反，但兩者的共通點卻意外的多。

在結構上，傳統二按是在一按之外，以同一物業抵押取得另一筆貸款；而發展商在新盤推出多樓一按，是以新盤單位+借款人另一物業共同抵押，取得一筆貸款。表面上南轅北轍，兩者在新盤銷售中，效用都是提供買家一個提高借款額的途徑，協助買家以低首期入市。

以元朗區一個新盤為例，早前推出的按揭，貸款額最高可達新盤單位售價的120%，箇中竅妙，就是借款人需要將自己/家人持有的另一個物業同時抵押， 在符合多個條件後，借款額最高便可達新購物業樓價的120%。坊間不少意見認為高成數按揭風險高，借貸額達樓價十二成的，肯定是超高風險了？其實計算兩個 物業價值，貸款成數大概為7成水平。

有關產品的出現，的確為手上另有一個物業的買家（例如換樓客），提供低首期入市方案。但選用類似計劃時，仍有不少地方要考慮，其中最明顯的是利息因素。

新盤的「一樓多按」與「多樓一按」，除了提供低首期入市方案此個共同目標之外，另一個共同點是利息成本。銀行提供的按揭利息偏低，主要原因是銀行的 利息成本（存款利率/同業拆借）低，按息低至2厘水平，銀行仍可賺取一定息差，但發展商利率成本較高。不論是較傳統的新盤一、二按，抑或上周成為市場焦點 的多樓一按，撇開初期免息/低息的優惠，優惠期後利率一般在最優惠利率加/減一厘水平（或者更極端的，全期利率偏低，但還款期短至數年，借款人屆時需要一 次過償還樓按餘額）。

不管是哪一種安排，至目前為止，發展商提供的按揭，由於利率成本較高，未見5年或以上的全期低息安排。意味新盤買家如選用發展商的按揭，享受數年的低息優惠後，便需要償還整筆樓按。一般人如沒有幾百萬元閒置現金，通常會以轉按的方式償還利率較高的樓按。

問題在於，轉按成功與否，牽涉眾多因素：屆時的按揭指引（銀行按揭成數上限）、物業估值、借款人的收入等，全部都是變數。如果未能順利轉按，借款人便可能需要較長時間承擔發展商按揭較高的利息。

原文刊於經濟日報網站2016年6月22日
如有任何關於按揭問題，可直接Whatsapp聯絡我們(+852 55966181)。