拆解定息按揭的特點

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按揭利率望升,不少人自然會思考,定息按揭是否較好的代替品。究竟定息按揭有何特點,適合甚麼人?

現時說定息按揭,一般指由按證公司提供,定息期最短10年的產品,9月底前申請按證的定息按揭,最低息的是10年定息3.5厘(還款期最長30年,首10年定息3.5厘,之後可轉為浮息計算)。此類計劃的特點,是定息期內,不管拆息或最優惠利率如何改變,定息按揭的利率都固定不變。

當然,相對於現時新批浮息按揭利率2.75厘,定息計劃利率不算吸引。可能正是此原因,美國聯邦基金利率進入上升期大半年,港元拆息由0.2厘升至近日的2.4厘,香港新批樓按中,選用定息的比例仍然長期接近於零。不過,如果借款人憂慮,未來浮息會將上升至高於3.5厘,而且維持一段較長時間,便適合選用定息安排。

新造定息利率 月底料再上調

要留意的是,按證公司每月都會檢討定息按揭的利率,如無意外,月底新公報的新造定息按揭利率將上調。如在下月申請定息按揭,利率應該會較本月申請為高。由於定息期較長,此類樓按還款較穩定,金管局容許此類樓按的申請人不需通過壓力測試,只要求每月還款不高於月入5成,同等樓按金額,月入要求會較傳統浮息按揭略低。最後要留意,此類長定息期的產品,一般不設存款掛勾戶口,亦不提供現金回贈。

在按證以外,市場上不時有銀行提出定息期較短,例如一年的樓按產品。嚴格來說,此類產品欠缺定息按揭提供長期穩定按息的優勢;反而類似於額外優惠。例如某大行新推的一年定息樓按計劃,首年固定利率2.75厘,次年恢復為H+1.3,鎖息P-2.25厘。整個組合大可視為一般H按的變種。如果置業人士判斷加息周期為時較短、甚至判斷美國明年可能減息,此類定息期較短的產品便較符合他們的需求。

原文刊於經濟日報網站2022年9月21日

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