拆解定息按揭的特點

22-9-2022

按揭利率望升，不少人自然會思考，定息按揭是否較好的代替品。究竟定息按揭有何特點，適合甚麼人？

現時說定息按揭，一般指由按證公司提供，定息期最短10年的產品，9月底前申請按證的定息按揭，最低息的是10年定息3.5厘(還款期最長30年，首10年定息3.5厘，之後可轉為浮息計算)。此類計劃的特點，是定息期內，不管拆息或最優惠利率如何改變，定息按揭的利率都固定不變。

當然，相對於現時新批浮息按揭利率2.75厘，定息計劃利率不算吸引。可能正是此原因，美國聯邦基金利率進入上升期大半年，港元拆息由0.2厘升至近日的2.4厘，香港新批樓按中，選用定息的比例仍然長期接近於零。不過，如果借款人憂慮，未來浮息會將上升至高於3.5厘，而且維持一段較長時間，便適合選用定息安排。

新造定息利率 月底料再上調

要留意的是，按證公司每月都會檢討定息按揭的利率，如無意外，月底新公報的新造定息按揭利率將上調。如在下月申請定息按揭，利率應該會較本月申請為高。由於定息期較長，此類樓按還款較穩定，金管局容許此類樓按的申請人不需通過壓力測試，只要求每月還款不高於月入5成，同等樓按金額，月入要求會較傳統浮息按揭略低。最後要留意，此類長定息期的產品，一般不設存款掛勾戶口，亦不提供現金回贈。

在按證以外，市場上不時有銀行提出定息期較短，例如一年的樓按產品。嚴格來說，此類產品欠缺定息按揭提供長期穩定按息的優勢；反而類似於額外優惠。例如某大行新推的一年定息樓按計劃，首年固定利率2.75厘，次年恢復為H+1.3，鎖息P-2.25厘。整個組合大可視為一般H按的變種。如果置業人士判斷加息周期為時較短、甚至判斷美國明年可能減息，此類定息期較短的產品便較符合他們的需求。

原文刊於經濟日報網站2022年9月21日

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