強積金供樓多面睇
21-5-2018
積金局早前曾研究,容許供款人退休前提取部分強積金累算權益作首次置業用途。據報初步結果是「現時樓價太高,推出有關措施會令樓市火上加油」,已擱置進一步研究。上述消息並不令人意外,以現時的樓價,官方不太可能推出任何被認為增加需求的措施。反而要留意的是,政府手上積存了眾多招數,未來外圍一旦有變,反而會成為托市措施。
反對以強積金挪作首次置業的理由眾多。出於原則的理由是強積金應用於退休,作作置業有違原意。出於實務的理由是打工仔強積金戶口平均結餘只約20萬元,提取部份以買樓,不過杯水車薪。但影響最大的,應該是考慮到對樓價的影響、以及輿論對措施的解讀。
論效果,平均20萬元的結餘,即使制度容許,也未必有太多打工仔會動用強積金買樓。但要留意,現時入市的買家,一般收入應該遠高於本地中位數;而強積金實行多年,也有一批高額結餘戶口出現,總會有一批高收入打工仔可善用政策改變而入市。整體上,一旦容許市民挪用部分強積金置業,有效需求仍是會輕微上升。受惠的人數不多,但政策卻會予人「官方推市民買樓」的印象,所謂「不做不錯」,不如維持現狀。
不過,今時今日不推強積金買樓,不代表往後永無機會。近十年樓市在重重辣招、逆周期措施下反覆上升,固然有眾多外在因素:熱錢充斥、利率低企、住宅供應不足都是令樓價高企的原因。不過,眾多辣招的確也壓抑了入市的需求,一些本來蠢蠢欲動入市的準買家,正正因為官方措施而打消入市念頭。
反過來,我們也可以說,官方手上積存了大量招數,可在樓價回落,而官方認為需要托市時使用—-例如幾種名目不同的印花稅、放寬按揭成數、按揭保險的應用範圍、以至挪用強積金置業等等。以按揭成數而言,只要壓力測試有嚴格執行,不見得放寬按揭成數會為借貸雙方帶來較高風險。
當然,要到外圍因素逆轉,以至官方判斷收回辣招、甚至主動出招托市不會招來一面倒批評,大概不是樓價輕微回落便會實現的事。但持續十年的出招,客觀上的確為官方累積了大量的資源,為不知何時出現的大風暴,多了應對的方案。
原文刊於iMoney2018年5月19日
如有任何關於按揭問題,可直接Whatsapp聯絡我們(+852 55966181)。