強積金供樓多面睇

21-5-2018

積金局早前曾研究，容許供款人退休前提取部分強積金累算權益作首次置業用途。據報初步結果是「現時樓價太高，推出有關措施會令樓市火上加油」，已擱置進一步研究。上述消息並不令人意外，以現時的樓價，官方不太可能推出任何被認為增加需求的措施。反而要留意的是，政府手上積存了眾多招數，未來外圍一旦有變，反而會成為托市措施。

反對以強積金挪作首次置業的理由眾多。出於原則的理由是強積金應用於退休，作作置業有違原意。出於實務的理由是打工仔強積金戶口平均結餘只約20萬元，提取部份以買樓，不過杯水車薪。但影響最大的，應該是考慮到對樓價的影響、以及輿論對措施的解讀。

論效果，平均20萬元的結餘，即使制度容許，也未必有太多打工仔會動用強積金買樓。但要留意，現時入市的買家，一般收入應該遠高於本地中位數；而強積金實行多年，也有一批高額結餘戶口出現，總會有一批高收入打工仔可善用政策改變而入市。整體上，一旦容許市民挪用部分強積金置業，有效需求仍是會輕微上升。受惠的人數不多，但政策卻會予人「官方推市民買樓」的印象，所謂「不做不錯」，不如維持現狀。

不過，今時今日不推強積金買樓，不代表往後永無機會。近十年樓市在重重辣招、逆周期措施下反覆上升，固然有眾多外在因素：熱錢充斥、利率低企、住宅供應不足都是令樓價高企的原因。不過，眾多辣招的確也壓抑了入市的需求，一些本來蠢蠢欲動入市的準買家，正正因為官方措施而打消入市念頭。

反過來，我們也可以說，官方手上積存了大量招數，可在樓價回落，而官方認為需要托市時使用—-例如幾種名目不同的印花稅、放寬按揭成數、按揭保險的應用範圍、以至挪用強積金置業等等。以按揭成數而言，只要壓力測試有嚴格執行，不見得放寬按揭成數會為借貸雙方帶來較高風險。

當然，要到外圍因素逆轉，以至官方判斷收回辣招、甚至主動出招托市不會招來一面倒批評，大概不是樓價輕微回落便會實現的事。但持續十年的出招，客觀上的確為官方累積了大量的資源，為不知何時出現的大風暴，多了應對的方案。

原文刊於iMoney2018年5月19日

如有任何關於按揭問題，可直接Whatsapp聯絡我們(+852 55966181)。