按揭保險應如何放寬?
8-10-2019
財政司司長陳茂波早前表示,會研究放寬按揭保險,以針對性地協助年輕人及年輕家庭上車。如果目標在協助上車客入市,按揭保險條件應該如何調整?
要放寬按保,以協助市民置業,可能的方向有兩個:其一為上調現時按保可提供的按揭成數,例如現時450萬元至600萬元的物業,可透過按保,取得8成按揭,如果放寬,可將按揭成數上調至9成。此舉可令準買家需要支付的首期下降一半(或者說,儲蓄首期的時間減少一半);但由較宏觀的角度看,在整體供應未有增加情況下放寬按保成數,短期內可能令有效需求上升,反而會推高樓價,抵銷放寬的作用。
另一個可能的方向,是調整按保的適用範圍。現時按保只適用於樓價600萬元以下物業,未來或可將適用範圍擴至600萬元以上(例如說800萬元)物業。表面看,此舉對多數上車客作用不大,他們多數以較平價物業為入市目標。較高價物業的按揭保險成數放寬,似乎與多數上車客的關係不大。
但近年樓價高企,背後的原因之一是二手流通量減少,放盤業主議價能力較強,可以善價而沽。而二手流通量減少的原因之一,是平價上車盤的用家往往因按揭成數問題而難以換樓。理論上,放寬按保的樓價適用範圍有助於降低細價樓業主的換樓難度,可望在二手市場釋放更多的放盤,間接協助上車客更易入市。
整體而言,如果放寬按保,手持較少現金儲備的買家,儲蓄首期所需時間可望減少。而在風險管理上,如果沿用現時較保守的壓力測試標準,原則上也不會因為按揭成數上升而增加借貸雙方風險。但在放寬按保之後,會不會因為有效需求上升,反而推高樓價,卻可能需要更多推演。
原文刊於iMoney 2019年10月5日
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