按揭保險應如何放寬？

8-10-2019

財政司司長陳茂波早前表示，會研究放寬按揭保險，以針對性地協助年輕人及年輕家庭上車。如果目標在協助上車客入市，按揭保險條件應該如何調整？

要放寬按保，以協助市民置業，可能的方向有兩個：其一為上調現時按保可提供的按揭成數，例如現時450萬元至600萬元的物業，可透過按保，取得8成按揭，如果放寬，可將按揭成數上調至9成。此舉可令準買家需要支付的首期下降一半(或者說，儲蓄首期的時間減少一半)；但由較宏觀的角度看，在整體供應未有增加情況下放寬按保成數，短期內可能令有效需求上升，反而會推高樓價，抵銷放寬的作用。

另一個可能的方向，是調整按保的適用範圍。現時按保只適用於樓價600萬元以下物業，未來或可將適用範圍擴至600萬元以上(例如說800萬元)物業。表面看，此舉對多數上車客作用不大，他們多數以較平價物業為入市目標。較高價物業的按揭保險成數放寬，似乎與多數上車客的關係不大。

但近年樓價高企，背後的原因之一是二手流通量減少，放盤業主議價能力較強，可以善價而沽。而二手流通量減少的原因之一，是平價上車盤的用家往往因按揭成數問題而難以換樓。理論上，放寬按保的樓價適用範圍有助於降低細價樓業主的換樓難度，可望在二手市場釋放更多的放盤，間接協助上車客更易入市。

整體而言，如果放寬按保，手持較少現金儲備的買家，儲蓄首期所需時間可望減少。而在風險管理上，如果沿用現時較保守的壓力測試標準，原則上也不會因為按揭成數上升而增加借貸雙方風險。但在放寬按保之後，會不會因為有效需求上升，反而推高樓價，卻可能需要更多推演。

原文刊於iMoney 2019年10月5日

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