放寬壓測非減辣

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 在多家銀行上調最優惠利率1/8厘後,金管局宣佈放寬按揭壓力測試。市場理解為減辣、托市。究竟放寬壓測,對後市的刺激作用有多大?

假設現行利率為2.7厘,還款期30年,放寬壓測前後對比如下:

放寬壓測前
壓測條件:「現行利率+3厘,每月還款不逾月入6成」

借取500萬元樓按,月供20,280元,通過壓測的月入要求:48,367元,月供佔月入42%

每1萬元月入可借樓按上限:1,033,769元

放寬壓測後
壓測條件:「現行利率+2厘,每月還款不逾月入6成」

借取500萬元樓按,月供20,280元,通過壓測的月入要求:43,220元,月供佔月入47%

每1萬元月入可借樓按上限:1,156,876元(較放寬前上升約12%)

(假設樓按申請人沒有其他按揭負擔、無其他債務)

銀行上調最優惠利率後,除了會令浮息按揭(包括P按及H按)供樓的借款人每月供款增加之外,也會令新批樓按通過壓測的月入要求上升。金管局在銀行加P後放寬壓測,被市場解讀為托市,原因在於放寬會抵銷部份加P對壓測的影響。在放寬之後,同一金額的樓按,通過壓測的收入要求下跌了約10.6%;又或者在同等收入下,可借取的樓按金額上限增加了11.9%。

但如果看每月還款,加P的影響仍是實實在在的上升。同等還款期、同等金額的樓按,每月還款、全期利息支出仍然在上升。現時樓市觀望氣氛濃重,涉及多個原因,包括預期利息持續上升、抗疫路線圖仍不明朗等等,都不是放寬壓測可以解決。

部份市場人士形容放寬壓測為減辣,但要留意,壓測的本質與其他主要辣招—幾種印花稅不同。壓測的客觀效果是減少每個準買家可借取的樓按上限,而幾種印花稅是增加買賣的成本,放寬壓測並沒有減少買賣的成本的效果。綜合而言,放寬壓測對本來已經有意入市的準買家,可能有一定的刺激作用。但對於本來在觀望的用家,或因為印花稅成本過高而猶豫是否入市的投資者,便欠缺推動作用。

此外,壓測放寬之後,大概令實際供款佔收入比例由原來的約42%,上升至約47%。數字已非常貼近只計算基本供款與入息比率50%的上限。就算進一步放寬,對市場的刺激作用也不大。

原文刊於經濟日報網站2022年9月28日

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