放寬壓測非減辣

29-9-2022

 在多家銀行上調最優惠利率1/8厘後，金管局宣佈放寬按揭壓力測試。市場理解為減辣、托市。究竟放寬壓測，對後市的刺激作用有多大？

假設現行利率為2.7厘，還款期30年，放寬壓測前後對比如下：

放寬壓測前
壓測條件：「現行利率+3厘，每月還款不逾月入6成」

借取500萬元樓按，月供20,280元，通過壓測的月入要求：48,367元，月供佔月入42%

每1萬元月入可借樓按上限：1,033,769元

放寬壓測後
壓測條件：「現行利率+2厘，每月還款不逾月入6成」

借取500萬元樓按，月供20,280元，通過壓測的月入要求：43,220元，月供佔月入47%

每1萬元月入可借樓按上限：1,156,876元（較放寬前上升約12%）

（假設樓按申請人沒有其他按揭負擔、無其他債務）

銀行上調最優惠利率後，除了會令浮息按揭（包括P按及H按）供樓的借款人每月供款增加之外，也會令新批樓按通過壓測的月入要求上升。金管局在銀行加P後放寬壓測，被市場解讀為托市，原因在於放寬會抵銷部份加P對壓測的影響。在放寬之後，同一金額的樓按，通過壓測的收入要求下跌了約10.6%；又或者在同等收入下，可借取的樓按金額上限增加了11.9%。

但如果看每月還款，加P的影響仍是實實在在的上升。同等還款期、同等金額的樓按，每月還款、全期利息支出仍然在上升。現時樓市觀望氣氛濃重，涉及多個原因，包括預期利息持續上升、抗疫路線圖仍不明朗等等，都不是放寬壓測可以解決。

部份市場人士形容放寬壓測為減辣，但要留意，壓測的本質與其他主要辣招—幾種印花稅不同。壓測的客觀效果是減少每個準買家可借取的樓按上限，而幾種印花稅是增加買賣的成本，放寬壓測並沒有減少買賣的成本的效果。綜合而言，放寬壓測對本來已經有意入市的準買家，可能有一定的刺激作用。但對於本來在觀望的用家，或因為印花稅成本過高而猶豫是否入市的投資者，便欠缺推動作用。

此外，壓測放寬之後，大概令實際供款佔收入比例由原來的約42%，上升至約47%。數字已非常貼近只計算基本供款與入息比率50%的上限。就算進一步放寬，對市場的刺激作用也不大。

原文刊於經濟日報網站2022年9月28日

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