撻訂兩面睇

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樓市氣氛轉差,其中一個指標是撻訂個案增加--準買家放棄以數十萬元計的訂金,未有完成交易,很多人認為是買家看淡後市;不過,從保持樓市穩定的角度看,撻訂成交的存在,也不完全是壞事。

討論前必須留意,「撻訂」分兩種。第一種是一手樓買家簽署臨約,支付樓價5%的訂金後,最終沒有簽署正式買賣合約。此情況下,買家損失5%訂金,發展商不 會向撻訂買家追收其他損失。另一種是簽署臨約5天內,買家與發展商再簽正式買賣合約,再支付樓價5%訂金後,最終未有按正式買賣合約要求在指定日期完成交 易。第二種情況下,發展商如將單位重售,賣價低於原價,可向撻訂買家追收差價。

或看淡後市 或個人問題
第一種情況的撻訂,一般被演繹為買家看淡後市,寧可損失訂金也放棄交易,自然是因為估計後市有更大跌幅。此是最常見的觀點,看來也順理成章。買家在簽署正 式買賣合約後可能突然因其他因素(例如股災),忽然看淡後市,而決定撻訂。而第二種撻訂,卻不可用「看淡後市」來解釋,因為樓價如果真的下跌,發展商以較 低價出售同一單位,發展商有權向撻訂買家追收差價,買家難以透過撻訂止蝕。

而不論是哪一種撻訂,其中一個常見的理由,是買家支付訂金後,因種種原因未獲批按揭,唯有撻訂離場。銀行不批出按揭,又可分為兩個層次,如果是銀行出現普 遍的估價不足,或全面收緊信貸,那自然是大事不妙。不過,現時我們見到的都是少數買家的個人問題不獲批按揭,如收入未能通過壓力測試、誤以為新盤二按必批 等等。當按揭申請被拒,又沒有其他融資途徑時,他們唯有選擇撻訂。

在大市角度來說,如果新盤買家是因為財力問題而被拒批按揭,總比過去買家輕易取得按揭更好。撻訂個案存在,尤其是因為未能通過壓力測試,被拒批按揭而撻訂 的個案,多少意味壓力測試等要求被有效執行。當然,對支付真金白銀作訂金的買家來說,撻訂無疑是痛苦決定--訂金平白損失了,萬一樓價下跌,更有可能被發 展商追收差價。準買家為免蒙受類似損失,宜在入市前,小心評估自己的負擔能力,必要時可諮詢專業意見。

原文刊於經濟日報網站 2015年9月2日
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