撻訂兩面睇

2-9-2015

樓市氣氛轉差，其中一個指標是撻訂個案增加－－準買家放棄以數十萬元計的訂金，未有完成交易，很多人認為是買家看淡後市；不過，從保持樓市穩定的角度看，撻訂成交的存在，也不完全是壞事。

討論前必須留意，「撻訂」分兩種。第一種是一手樓買家簽署臨約，支付樓價5%的訂金後，最終沒有簽署正式買賣合約。此情況下，買家損失5%訂金，發展商不 會向撻訂買家追收其他損失。另一種是簽署臨約5天內，買家與發展商再簽正式買賣合約，再支付樓價5%訂金後，最終未有按正式買賣合約要求在指定日期完成交 易。第二種情況下，發展商如將單位重售，賣價低於原價，可向撻訂買家追收差價。

或看淡後市 或個人問題
第一種情況的撻訂，一般被演繹為買家看淡後市，寧可損失訂金也放棄交易，自然是因為估計後市有更大跌幅。此是最常見的觀點，看來也順理成章。買家在簽署正 式買賣合約後可能突然因其他因素（例如股災），忽然看淡後市，而決定撻訂。而第二種撻訂，卻不可用「看淡後市」來解釋，因為樓價如果真的下跌，發展商以較 低價出售同一單位，發展商有權向撻訂買家追收差價，買家難以透過撻訂止蝕。

而不論是哪一種撻訂，其中一個常見的理由，是買家支付訂金後，因種種原因未獲批按揭，唯有撻訂離場。銀行不批出按揭，又可分為兩個層次，如果是銀行出現普 遍的估價不足，或全面收緊信貸，那自然是大事不妙。不過，現時我們見到的都是少數買家的個人問題不獲批按揭，如收入未能通過壓力測試、誤以為新盤二按必批 等等。當按揭申請被拒，又沒有其他融資途徑時，他們唯有選擇撻訂。

在大市角度來說，如果新盤買家是因為財力問題而被拒批按揭，總比過去買家輕易取得按揭更好。撻訂個案存在，尤其是因為未能通過壓力測試，被拒批按揭而撻訂 的個案，多少意味壓力測試等要求被有效執行。當然，對支付真金白銀作訂金的買家來說，撻訂無疑是痛苦決定－－訂金平白損失了，萬一樓價下跌，更有可能被發 展商追收差價。準買家為免蒙受類似損失，宜在入市前，小心評估自己的負擔能力，必要時可諮詢專業意見。

原文刊於經濟日報網站 2015年9月2日
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