新盤入伙引發樓市更大跌幅?

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有意見指近日新盤吸引大批買家入市,已經消耗大量購買力。而現時從價印花稅退稅的安排,可能在新盤入伙前後,引發大量新盤買家將舊居放盤,帶動大市出現更大跌幅。此說言之成理,但真正影響未必太大。

有關分析的立論大致是:如果買家僅持有一個單位,購買新盤作換樓之用,買家在購置新盤時,已需付雙倍印花稅(以600萬元樓價計,便是6%,即36 萬元)。買家如在新盤單位簽署樓契(大致是入伙前)後半年內,售出舊居,便可向稅局申請退回一半已付的從價印花稅。因此新盤對二手樓市的影響,不僅限於開 售時消耗購買力,更在於入伙時,會有相當一部分業主需要在有限時間內,將舊居放售,為二手市場帶來更大壓力。

以上觀點並非完全無理。與過去從價印花稅沒有調高的時代比較,當時業主多購買一個單位,不必支付雙倍的印花稅,也沒有退稅,自然亦沒有售出舊居的額 外誘因。現時單純以計算而言,換樓業主在新盤入伙後半年內出售舊居的可能性的確較之前為高,加上退稅要有其時限,新盤入伙之後半年內,理論上有可能在二手 市場引發業主集中放售舊居。由於時間有限,業主基本上難採惜售策略,結果是二手市場可能出現大批有減價壓力的放盤。

但有關推論有幾個問題,其一是從價印花稅可退回的稅款其實不算太高,新盤成交價600萬,從價印花稅新稅率是6%,出售原本持有的唯一單位,退回一 半只是3%。同理,2,000萬元樓價,稅率是7.5%,退稅是3.75%。加上稅款是已出之物,除非業主看淡後市,否則未必會為了收回新居成交價3、 4%的退稅,而將舊居大幅減價出售。

其次是退稅資格問題,持有一個住宅,購買另一個住宅,新居成交後可申請退稅。但買家本來持有多於兩個或以上住宅,按新稅率支付的從價印花稅不設退 稅;不持有其他住宅的買家,本身按舊稅率支付從價印花稅,更是無稅可退、無樓需要出售。換言之,有資格申請退稅的買家,比例未必太高,因為退稅需要而出售 舊居的壓力有限。

最後是按揭因素,如果借款人對同時承擔新、舊物業供款感吃力,不管是否有退稅,一樣有壓力出售舊居。但現時壓力測試的要求,如果申請人本身持有其他 按揭物業,申請新居按揭時,新、舊按揭的總供款不可逾月入4成,加息3厘,供款不可逾月入5成,計算下來,實際上新舊按揭總供款大概只能佔月入3成多。此 水平的供款負擔似乎不算難以承受。除非經濟轉差,借款人收入減少,否則因新居入伙而劈價放售舊居的業主恐怕不會太多。

原文刊於經濟日報網站2015年11月25日
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