新盤入伙引發樓市更大跌幅？

25-11-2015

有意見指近日新盤吸引大批買家入市，已經消耗大量購買力。而現時從價印花稅退稅的安排，可能在新盤入伙前後，引發大量新盤買家將舊居放盤，帶動大市出現更大跌幅。此說言之成理，但真正影響未必太大。

有關分析的立論大致是：如果買家僅持有一個單位，購買新盤作換樓之用，買家在購置新盤時，已需付雙倍印花稅（以600萬元樓價計，便是6%，即36 萬元）。買家如在新盤單位簽署樓契（大致是入伙前）後半年內，售出舊居，便可向稅局申請退回一半已付的從價印花稅。因此新盤對二手樓市的影響，不僅限於開 售時消耗購買力，更在於入伙時，會有相當一部分業主需要在有限時間內，將舊居放售，為二手市場帶來更大壓力。

以上觀點並非完全無理。與過去從價印花稅沒有調高的時代比較，當時業主多購買一個單位，不必支付雙倍的印花稅，也沒有退稅，自然亦沒有售出舊居的額 外誘因。現時單純以計算而言，換樓業主在新盤入伙後半年內出售舊居的可能性的確較之前為高，加上退稅要有其時限，新盤入伙之後半年內，理論上有可能在二手 市場引發業主集中放售舊居。由於時間有限，業主基本上難採惜售策略，結果是二手市場可能出現大批有減價壓力的放盤。

但有關推論有幾個問題，其一是從價印花稅可退回的稅款其實不算太高，新盤成交價600萬，從價印花稅新稅率是6%，出售原本持有的唯一單位，退回一 半只是3%。同理，2,000萬元樓價，稅率是7.5%，退稅是3.75%。加上稅款是已出之物，除非業主看淡後市，否則未必會為了收回新居成交價3、 4%的退稅，而將舊居大幅減價出售。

其次是退稅資格問題，持有一個住宅，購買另一個住宅，新居成交後可申請退稅。但買家本來持有多於兩個或以上住宅，按新稅率支付的從價印花稅不設退 稅；不持有其他住宅的買家，本身按舊稅率支付從價印花稅，更是無稅可退、無樓需要出售。換言之，有資格申請退稅的買家，比例未必太高，因為退稅需要而出售 舊居的壓力有限。

最後是按揭因素，如果借款人對同時承擔新、舊物業供款感吃力，不管是否有退稅，一樣有壓力出售舊居。但現時壓力測試的要求，如果申請人本身持有其他 按揭物業，申請新居按揭時，新、舊按揭的總供款不可逾月入4成，加息3厘，供款不可逾月入5成，計算下來，實際上新舊按揭總供款大概只能佔月入3成多。此 水平的供款負擔似乎不算難以承受。除非經濟轉差，借款人收入減少，否則因新居入伙而劈價放售舊居的業主恐怕不會太多。

原文刊於經濟日報網站2015年11月25日
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