樓價或會調整 惟非加辣影響

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11月4日港府宣佈上調住宅買賣印花稅率至15%,一、二手成交量應聲而跌。政府加辣的初衷,是遏抑樓價,但回顧過去,2010年以來,港府多次推出辣招,但樓價卻是反覆上升。今次加辣,適逢外圍因素改變,情況又會否不一樣?

回顧「辣招」的歷史,港府在2010年推出額外印花稅後,再陸續推出買家印花稅、雙倍印花稅,及將額外印花稅加辣。以效果而言,二手住宅成交量由2010年逾12萬宗下跌至去年4萬宗水平;但成交量減少,同期樓價卻累計上升約6成。加辣令物業流通量減少,某程度上令上車客更難入市。

加辣的原意,是增加投資者的買賣成本,如果投機者因為成本增加而離場,市場剩下自住用家,樓價理應下跌。問題是,過去多年的升市,有眾多因素推動:落成量低、熱錢充斥、利率低企等,都不是政府可以控制。在外圍因素仍然利好資產價格的情況下,仍有大量資金進入樓市。交易成本上升,可以令成交量減少,但對遏抑樓價作用不大。不過,今次政府出招之後,外圍因素潛在變化,反映在樓價走勢上,新招的作用可能較過去略高。

港府出招之後不到一星期,特朗普勝出美國總統選舉。特朗普在經濟政策上有兩大主張需要留意。其一是以巨額資金改善美國基建,學術一點即是以財政政策刺激經濟。市場預期美國將大興土木,部分資金來自舉債,將推高通脹及就業,而聯儲局亦將順利加息。其次是美國在一定程度上增加進口關稅,可能會影響中、港出口業務,加上美元轉強,都可能影響本土經濟增長。

上述兩個趨勢,都可能會為樓價帶來壓力。可以說,今次加辣,港府是贏得天時配合。

需要補充的是,即使利息回升,亦不宜預期來年樓價會有較大跌幅。原因之一,是美國由貨幣政策轉向財政政策刺激經濟,發揮作用需時,明年美息升幅估計仍是相當平緩。而香港按息方面,由於成交減少,新造按息反而有一定下調壓力,一定程度上抵銷了加息的影響。

最後也要留意,多次加辣,加上金管局的逆周期措施,趕絕了投機者;市場上可順利入市的都是較有實力的用家及投資者,而且投資者的持貨量也受限。利率稍為回升,不足以令他們改變持貨策略。辣招推出後,加上利率上升的預期升溫,不排除樓價出現調整,但過去多次出招,雖然未必對壓低樓價有什麼作用,但卻可能令未來樓價波幅收窄。

原文刊於iMoney2016年11月19日
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