樓價或會調整 惟非加辣影響

19-11-2016

11月4日港府宣佈上調住宅買賣印花稅率至15%，一、二手成交量應聲而跌。政府加辣的初衷，是遏抑樓價，但回顧過去，2010年以來，港府多次推出辣招，但樓價卻是反覆上升。今次加辣，適逢外圍因素改變，情況又會否不一樣？

回顧「辣招」的歷史，港府在2010年推出額外印花稅後，再陸續推出買家印花稅、雙倍印花稅，及將額外印花稅加辣。以效果而言，二手住宅成交量由2010年逾12萬宗下跌至去年4萬宗水平；但成交量減少，同期樓價卻累計上升約6成。加辣令物業流通量減少，某程度上令上車客更難入市。

加辣的原意，是增加投資者的買賣成本，如果投機者因為成本增加而離場，市場剩下自住用家，樓價理應下跌。問題是，過去多年的升市，有眾多因素推動：落成量低、熱錢充斥、利率低企等，都不是政府可以控制。在外圍因素仍然利好資產價格的情況下，仍有大量資金進入樓市。交易成本上升，可以令成交量減少，但對遏抑樓價作用不大。不過，今次政府出招之後，外圍因素潛在變化，反映在樓價走勢上，新招的作用可能較過去略高。

港府出招之後不到一星期，特朗普勝出美國總統選舉。特朗普在經濟政策上有兩大主張需要留意。其一是以巨額資金改善美國基建，學術一點即是以財政政策刺激經濟。市場預期美國將大興土木，部分資金來自舉債，將推高通脹及就業，而聯儲局亦將順利加息。其次是美國在一定程度上增加進口關稅，可能會影響中、港出口業務，加上美元轉強，都可能影響本土經濟增長。

上述兩個趨勢，都可能會為樓價帶來壓力。可以說，今次加辣，港府是贏得天時配合。

需要補充的是，即使利息回升，亦不宜預期來年樓價會有較大跌幅。原因之一，是美國由貨幣政策轉向財政政策刺激經濟，發揮作用需時，明年美息升幅估計仍是相當平緩。而香港按息方面，由於成交減少，新造按息反而有一定下調壓力，一定程度上抵銷了加息的影響。

最後也要留意，多次加辣，加上金管局的逆周期措施，趕絕了投機者；市場上可順利入市的都是較有實力的用家及投資者，而且投資者的持貨量也受限。利率稍為回升，不足以令他們改變持貨策略。辣招推出後，加上利率上升的預期升溫，不排除樓價出現調整，但過去多次出招，雖然未必對壓低樓價有什麼作用，但卻可能令未來樓價波幅收窄。

原文刊於iMoney2016年11月19日
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