深圳蚊型盤反映的趨勢

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深圳一個酒店改建公寓的項目,提供幾個面積只60餘平方呎的蚊型單位,反應熱烈,但疑因違規而被當地政府叫停,交易取消。所謂「一葉知秋」,以上新聞可能反映某種趨勢。

樓價高企,尤其是一綫城市不易居已是普世現象:新盤如根據舊日標準提供2房小單位,普羅市民也買不起,倒不如多建1房、開放式單位。蚊型單位需求大,呎價反而較正常單位高,發展商以同樣樓面興建更多迷伙戶,回報反而更理想。

入場費較低 蚊型房受追捧
深圳蚊型房交易雖然被政府叫停,但由開賣時的反應可見,買家對此類總價低(據報為88萬元人民幣)的單位需求強烈—原因無他,深圳樓價原來在過去一年已上升逾4成,部分屋苑成交呎價已貼近香港水平。樓市瘋漲之際,突然出現一個入場費較低的選擇,投資者自然蜂擁入市。
至於深圳等內地一綫城市,樓價為何在經濟增長放緩時高升,原因不外乎貨幣供應增加,但實業的借貸需求不振,多印出來的銀紙,不少流向物業市場,結果是經濟明明放緩,信貸卻持續增長,樓價急升。
深圳樓價高升、投資者搶購細單位的現象,港人不宜以「食花生」的心態面對。深圳樓一年上升4成,一綫屋苑呎價折算逾萬港元;對投資者來說,港深兩地的樓價已然拉近,在深圳樓價較去年急升,而香港樓價似乎剛剛再展升勢的情況下,不排除部分內地資金再次進入香港樓市。

中港樓差價收窄 辣招效用降
現時主要遏止內地資金進入本地樓市的,不外乎是過去數年推出的辣招及按揭逆周期措施:以內地人購買本地1000萬元住宅為例,雙倍印花稅加上買家印花稅,已要付225萬元;無可信的自用理由的話,按揭成數上限也只得4成。在正常情況下,買賣成本高,按揭槓桿低,應可阻擋大部分外來熱錢進入市場,不過,一年4成的升幅,已難言「正常」。(對比一下,根據差餉物業估價署樓價指數,香港由80年代至今,只在1991、1992及1997年出現樓價升幅逾3成的情況;而近年樓價上升,但升幅相對平緩,過去10年樓價升幅最急的是2010年,按年升24.4%,10年平均是12.69%。)

持平而論,過去幾年的辣招對減緩境外購買力進入市場應記一功,但隨內地樓價急升,與香港物業的差幅收窄,過去還算有效的辣招,阻嚇力可能大為降低。

原文刊於經濟日報網站2016年9月28日
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