深圳蚊型盤反映的趨勢

28-9-2016

深圳一個酒店改建公寓的項目，提供幾個面積只60餘平方呎的蚊型單位，反應熱烈，但疑因違規而被當地政府叫停，交易取消。所謂「一葉知秋」，以上新聞可能反映某種趨勢。

樓價高企，尤其是一綫城市不易居已是普世現象：新盤如根據舊日標準提供2房小單位，普羅市民也買不起，倒不如多建1房、開放式單位。蚊型單位需求大，呎價反而較正常單位高，發展商以同樣樓面興建更多迷伙戶，回報反而更理想。

入場費較低 蚊型房受追捧
深圳蚊型房交易雖然被政府叫停，但由開賣時的反應可見，買家對此類總價低（據報為88萬元人民幣）的單位需求強烈—原因無他，深圳樓價原來在過去一年已上升逾4成，部分屋苑成交呎價已貼近香港水平。樓市瘋漲之際，突然出現一個入場費較低的選擇，投資者自然蜂擁入市。
至於深圳等內地一綫城市，樓價為何在經濟增長放緩時高升，原因不外乎貨幣供應增加，但實業的借貸需求不振，多印出來的銀紙，不少流向物業市場，結果是經濟明明放緩，信貸卻持續增長，樓價急升。
深圳樓價高升、投資者搶購細單位的現象，港人不宜以「食花生」的心態面對。深圳樓一年上升4成，一綫屋苑呎價折算逾萬港元；對投資者來說，港深兩地的樓價已然拉近，在深圳樓價較去年急升，而香港樓價似乎剛剛再展升勢的情況下，不排除部分內地資金再次進入香港樓市。

中港樓差價收窄 辣招效用降
現時主要遏止內地資金進入本地樓市的，不外乎是過去數年推出的辣招及按揭逆周期措施：以內地人購買本地1000萬元住宅為例，雙倍印花稅加上買家印花稅，已要付225萬元；無可信的自用理由的話，按揭成數上限也只得4成。在正常情況下，買賣成本高，按揭槓桿低，應可阻擋大部分外來熱錢進入市場，不過，一年4成的升幅，已難言「正常」。（對比一下，根據差餉物業估價署樓價指數，香港由80年代至今，只在1991、1992及1997年出現樓價升幅逾3成的情況；而近年樓價上升，但升幅相對平緩，過去10年樓價升幅最急的是2010年，按年升24.4%，10年平均是12.69%。）

持平而論，過去幾年的辣招對減緩境外購買力進入市場應記一功，但隨內地樓價急升，與香港物業的差幅收窄，過去還算有效的辣招，阻嚇力可能大為降低。

原文刊於經濟日報網站2016年9月28日
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