發展商看新盤高成數一按
19-7-2016
上周某中小型發展商開盤,此盤一反「常態」,賣方未有提供高成數一按,只有樓價三成的備用二按。此發展商對行家高成數一按的評論值得一讀,但主流報章對其言論報道的篇幅甚少,殊為可惜。
翻查各大報章,只有兩份某大學校委會主席認為很少人看的報紙對此有較詳細報道。該位發展商高層對同業為新盤提供高成數按揭的意見,大致上包括幾點:一、類似的發展商一按,會令買賣雙方兩敗俱傷;二、此類按揭數年後利率較高,如未能轉按至銀行便相當危險;三、此類產品普及化並不健康。
以上觀點基本上坊間不少評論都曾提及,較有新意的是他由現金流角度分析發展商提供高成數按揭的影響。大致的意思是,發展新盤,如果成本為呎價一萬元,可能向銀行借款6000元,如果以呎價1.2萬元賣樓,還款予銀行,便約有6000元正現金流。如果提供九成一按,發展商賣樓之時只可收回每呎1200元,反而出現負現金流。
當然,所謂「存在即合理」,既然有(而且有很多)發展商為新盤提供一按,總有其原因。最明顯的當然是為了促銷樓盤,既然銀行的標準按揭成數受限,發展商便索性自己提供按揭。畢竟,以本地樓價之高昂,有能力動輒拿出樓價四、五成的首期入市的買家,人數恐怕不多。本來發展商二按加銀行一按也是傳統常見的低首期方案,但二按牽涉銀行一按,整個按揭組合一樣要通過壓力測試,對買家的收入要求甚高。結果就是發展商明知以自己方法提供買家融資,會影響現金流,也在所不計。
當然,持平而言是,在中小型發展商看來嚴重的負現金流問題,在財力雄厚的大發展商來說,影響可能較少。
對買家來說,向發展商借款買樓,對方現金流是正是負,大概不在考慮之列;但對於此類產品優惠期後利率上升,而且轉按至銀行有一定難度的分析,雖然是老生常談,卻不宜置諸度外;以此途徑入市的買家,宜小心衡量優惠期後供款增加,對自己財政的影響,再作出入市決定。
原文刊於信報網站 2016年7月19日
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